Posts Tagged ‘Bundesgerichtshof

13
Apr
10

Schadenersatzansprüche gegen den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gehen auch bei Altfällen nicht auf den Kfz-Kasko-Versicherer über

Herr A hatte ein Auto, das er bei der Versicherung V kaskoversichert hatte. Dieses Auto wurde bei einem Verkehrsunfall, den die Frau B als Fahrerin verursacht hatte, zerstört.  Die Versicherung V regulierte den Schaden und nahm dafür Frau B in Regress.

Weil der Unfall bereits vor der Novellierung des VVG stattfand, war noch altes Recht anzuwenden.

Der Regress richtete sich nach dem alten § 67 Absatz 1 VVG,

„Steht dem Versicherungsnehmer ein Anspruch auf Ersatz des Schadens gegen einen Dritten zu, so geht der Anspruch auf den Versicherer über, soweit dieser dem Versicherungsnehmer den Schaden ersetzt.“

Im novellierten VV G heisst die entsprechende Norm:

„(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.“

Nun verhielt es sich so, dass Frau B mit Herrn A in nichtehelicher Lebensgemeinschaft zusammenlebte.

Damals gab es den § 67 Abs. 2 VVG und der lautete wie folgt:

„Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen einen mit ihm in häuslicher Gemeinschaft lebenden Familienangehörigen, so ist der Übergang ausgeschlossen; der Anspruch geht jedoch über, wenn der Angehörige den Schaden vorsätzlich verursacht hat.“

Seit der Novelle ist der Anwendungskreis weiter gefasst und lautet im neuen § 86 VVG im dortigen Absatz 3 wie nachstehend:

„(3) Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen eine Person, mit der er bei Eintritt des Schadens in häuslicher Gemeinschaft lebt, kann der Übergang nach Absatz 1 nicht geltend gemacht werden, es sei denn, diese Person hat den Schaden vorsätzlich verursacht.“

Die Versicherung klagte gegen die Frau B.

Diese hatte sich im Prozess darauf berufen, dass sie und der Herr A seit Jahren einen gemeinsamen Hausstand führten und ein 1999 geborenes gemeinsames Kind hätten.

Die elterliche Sorge für ihr Kind übten Frau B und Herr A gemeinsam aus. , das sie gemeinsam aufzögen. Im Einzelnen hat die Beklagte behauptet, sie lebe mit dem Versicherungsnehmer bereits seit dem Jahr 1989 nichtehelich zusammen und übe das Sorgerecht für das Kind mit ihm gemeinsam aus.

Beide waren berufstätig und wirtschafteten gemeinsam. Der Lebensunterhalt wurde von beiden gemeinsam getragen. Herr A und Frau B haben auch ein Eigenheim gemeinsam errichtet. Die Finanzierung hierfür wurde von beiden gemeinsam getragen.

Der Bundesgerichtshof stand nun vor der Frage, ob die nichteheliche Lebensgemeinschaft in diesen Schutzbereich mit einbezogen werden musste.

Gestützt hat der BGH seine Entscheidung, wonach bei den Altfällen die analoge Anwendung des § 67 II VVG auch bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften geboten war auf die gesetzgeberische Entscheidung in der Reform, wonach die Beschränkung auf Familienangehörige aufgehoben worden ist.

Das Gericht führte hierzu aus, dass in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, für die gemeinsame Mittelaufbringung und -verwendung prägende Merkmale sind, die Inanspruchnahme des Partners den Versicherungsnehmer wirtschaftlich nicht minder treffe als in einer Ehe.

Die Bewahrung des häuslichen Friedens zwischen den Partnern soll nach dem Willen des Gesetzgebers nicht durch Streitigkeiten über die Verantwortung für Schadenszufügungen gestört werden. Dies trifft nach Auffassung des Gerichts für nichteheliche Lebensgemeinschaften in gleicher Weise zu wie bei Ehen.

Urteil vom 22. April 2009 – IV ZR 160/07

Landgericht Halle – Urteil vom 28. Dezember 2006 – 3 O 137/06

Oberlandesgericht Naumburg – Urteil vom 15. Mai 2007 – 9 U 17/07

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10
Apr
10

Wenn der Gerichtsvollzieher das Auto holen will

Der Bundesgerichtshof musste sich zur Frage nach der Pfändbarkeit eines Kraftfahrzeugs, das der Ehegatte des Schuldners zur Fortsetzung einer Erwerbstätigkeit benötigt, äußern.

Grundsätzlich gehören Autos zum pfändbaren Vermögen.  Eine Ausnahme macht hier lediglich der § 811 ZPO. Dieser bestimmt die unpfändbaren Sachen. In  seiner Nummer 5 heißt es :

„5. bei Personen, die aus ihrer körperlichen oder geistigen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände;“

Es ist gesichert, dass das Auto zu diesen Gegenständen zu zählen ist, wenn dies zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlich ist.  Ein Kraftfahrzeug ist  für die Beförderung allerdings regelmäßig dann nicht erforderlich, wenn der Arbeitnehmer in zumutbarer Weise öffentliche Verkehrsmittel benutzen kann. Dies ist im Einzelfall gesondert zu betrachten. Allerdings ist zu beachten, dass wegen der schlechten  Verkehrsanbindung im ländlich geprägten Gebiet solches in der Regel nicht der Fall ist.

In dem Fall, der dem  VII. Zivilsenat zur Entscheidung vorlag, gehörte das Auto der Ehefrau. Diese war erwerbsunfähig und hatte nur eine kleine Rente. Gleichwohl hatte sie Schulden in Höhe von ca. EUR 2500 bei einer Gläubigerin.

Diese betrieb die Zwangsvollstreckung – in eben diesen PkW. Dieser wurde aber vom Ehemann benötigt, um damit zu seinem Arbeitsplatz zu kommen.

Der BGH hat nun entschieden, dass diese Norm nicht nur den Schuldner schützt, der seine Erwerbstätigkeit aufrecht erhalten können muss, sondern auch die Familie.

Damit ist ein Kraftfahrzeug, das der Ehegatte des Schuldners zur Fortsetzung einer Erwerbstätigkeit benötigt, unpfändbar.

Das Gericht hat hierzu ausgeführt:

Durch eine Pfändung dieser Gegenstände wäre die wirtschaftliche Existenz der Familie in gleicher Weise gefährdet wie durch Pfändung beim erwerbstätigen Schuldner.

Aus diesem Grunde ist es zweitrangig, welcher Ehegatte den zu pfändenden Gegenstand für seine Erwerbstätigkeit benötigt

Im Rahmen des § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO spielt diese Frage aber nach Meinung des Gerichtes keine Rolle.

Beschluss vom 28. Januar 2010 – VII ZB 16/09

AG Nordhausen – Beschluss vom 26. November 2008 – 2 M 1320/08

LG Mühlhausen – Beschluss vom 28. Januar 2009 – 2 T 286/08

23
Jan
10

Versagung der Restschuldbefreiung

Im Regelinsolvenzverfahren kommt eine Versagung der Restschuldbefreiung regelmäßig nicht in Betracht, wenn der Schuldner unrichtige Angaben korrigiert, bevor der betroffene Gläubiger dies beanstandet.  Das hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 17.09.2009 entschieden. (Aktenzeichen:  IX ZB 284/08)

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde. Frau A stellte Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen. Damit verband sie auch ein Gesuch auf Restschuldbefreiung.

Sie hat auch ein Gläubiger- und Forderungsverzeichnis gefertigt gehabt. Dieses wies die F-GmbH  als Inhaberin einer durch ein Versäumnisurteil titulierten Forderung über 9.904,34 € aus.

Mit Schreiben vom 28.12.2006 setzte Frau A dann den Insolvenzverwalter davon in Kenntnis, dass Herr B und nicht die F. GmbH Inhaber der vorbezeichneten Forderung sei. Dies tat si, indem sie einen entsprechenden Pfändungs- und Überweisungsbeschluss übersandte.

Herr B wandte sich am 31.03.2008 an das Amtsgericht und machte geltend, er sei Gläubiger. Kurze Zeit später, nämlich am 17.05.2008 beantragte er, Frau A die Restschuldbefreiung zu versagen.

Auf den Antrag vom 17.5.2008 hat das Amtsgericht der Schuldnerin die Restschuldbefreiung versagt. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof verfolgte Frau A  ihr Begehren weiter

Das Landgericht hat die Beschwerde im Wesentlichen aus nachfolgenden Gründen verworfen. Es führte aus, dass der  Versagungsgrund des § 290 Abs. 1 Nr. 5 InsO vorliege. Begrüdnet wurde das damit, dass  die Schuldnerin als Gläubiger einer Forderung eine Person bezeichnet habe, der die Forderung tatsächlich nicht zustehe.

Frau A habe hierbei nach Auffassung des Gerichts mindestens grob fahrlässig gehandelt, weil ihr die wahre Gläubigerstellung erkennbar gewesen sei.

Außerdem habe Frau A die Zahlungsaufforderungen des wahren Gläubigers nicht zum Anlass genommen, das Amtsgericht über die tatsächlichen Verhältnisse zu unterrichten.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass im vorliegenden Falle die Versagung der Restschuldbefreiung nicht in Ordnung gewesen war.

Die  Vordergerichte haben nach Meinung des BGH den Umstand nicht beachtet, dass infolge der von der Schuldnerin vorgenommenen Berichtigung mit Rücksicht auf den Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit (vgl. BGH, Beschl. v. 20.3.2003, aaO [= DZWIR 2003, 295]) eine die Versagung der Restschuldbefreiung tragende Pflichtverletzung (§ 290 Abs. 1 Nr. 5 InsO) nicht anzunehmen ist.

Als wesentlich ist hier erachtet worden, dass  die Schuldnerin im Streitfall nicht etwa die Forderung eines Gläubigers verschwiegen habe. (vgl. BGH, Beschl. v. 9.10.2008 – IX ZB 212/07, ZInsO 2008, 1278 [= DZWIR 2009, 124])

Vielmehr habe sie  die Forderung tatsächlich angegeben, aber lediglich einer falschen Person zugeordnet.

Entscheidend war aber schließlich, dass die Schuldnerin bereits am 28.12.2006 und somit lange, bevor am 17.5.2008 der – im Übrigen unzulässige – Antrag auf Versagung der Restschuldbefreiung gestellt wurde, ihre Angaben korrigiert und den wahren Gläubiger benannt hatte.  (vgl. BGH, Beschl. v. 20.3.2003, aaO [= DZWIR 2003, 295]; v. 17.7.2008 – IX ZB 183/07, ZInsO 2008, 920, 921 [= DZWIR 2009, 37] Rdn. 13).

Damit konnte dem Beteiligten zu 1 aus der fehlerhaften Gläubigerbezeichnung ein Nachteil gerade nicht erwachsen.

Bei dieser Sachlage, so das Gericht,  scheidet eine die Versagung der Restschuldbefreiung rechtfertigende Pflichtverletzung aus.

11
Okt
07

Bundesgerichtshof und Mieterhöhung

 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Mieterhöhung fortgeführt. In einer neuerlichen Entscheidung hat er sich mit der Erhöhung von Bruttokaltmieten auseinanderzusetzen gehabt, wenn der zur Begründung herangezogene Mietspiegel seinerseits Nettomieten aufweist.Die Nettomiete ist dadurch gekennzeichnet, dass die Betriebskosten separat abgerechnet werden, die Bruttomiete hingegen ist der Zahlbetrag einschließlich der Nebenkosten. Wird nur ein Teil eingerechnet, so spricht man von Teilinklusivmiete.Auf diese Unterscheidungen kam es in dem Verfahren an.Geklagt hatte die V, die an die B’s eine Wohnung in Düsseldorf vermietet hatte. Der Mietvertrag sah eine Teilinklusivmiete vor, mit der auch die Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Kabelgebühren abgegolten waren. Die bisherige Miete hatte sich auf EUR 575,50 belaufen.Darüber hinaus bezahlten die B’s einen so bezeichneten “Wertverbesserungszuschlags” in Höhe von monatlich 36,26. Dieser war von den B’s bezahlt worden, nachdem eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt worden war.Mit Schreiben vom 28.10.2004 verlangte die K die Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich EUR 690,00 ab dem 01. Januar 2005. Die K führte in dem Mieterhöhungsverlangen aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 EUR/qm entfielen. Die B’s verweigerten dies – und so kam es zum Prozess.Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der K stattgegeben. Auf die Berufung der B’s hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht vertrat hier die Auffasung, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet sei. Aus diesem Grunde sei es daher bereits formell unwirksam. Die K habe nämlich den auf die Wohnung der B’s entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen gehabt.Dass die K überhaupt die Mieterhöhung verlangen konnten, ergibt sich aus dem Gesetz:

„§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Ist also im Mietervertrag nicht explizit die Möglichkeit der Mieterhöhung vorgesehen worden, so gibt das Gesetz nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB hierzu die Möglichkeit.§ 559 betrifft hier die Mieterhöhung nach Modernisierung, § 560 die Veränderung der Betriebskosten.Die für den zu entscheidenden Fall einschlägigen Voraussetzungen stehen im § 558 BGB:

„§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Die Form und der Inhalt des Mieterhöhungsverlangens ergeben sich aus § 559 a BGB:

„§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.(4) 1Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. 2Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Der Bundesgerichtshof hat nun ein weiteres Mal die Auffassung vertreten, dass die Angabe von lediglich pauschalen Betriebskostenanteilen sich nur auf die materielle Berechtigung der Mieterhöhung, mithin also auf die verlangte Höhe auswirken kann.Es handelt sich hierbei um keinen Mangel, der der formellen Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens entgegengehalten werden kann.Darüber hinaus ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettovergleichsmiete liegt. Ist dieses der Fall, so kommt es nach Auffassung des Gerichts auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten ohnehin nicht mehr an.Ein weiterer Prüfungspunkt stellt die Einordnung des „Wertverbesserungszuschlages” dar. Das Gericht stellte nochmals klar, dass diese Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme Bestandteil der Grundmiete wird. Sie kann daher nicht als „Zuschlag” neben der Ausgangsmiete bezeichnet werden.Diese Nichteinrechnung ist aber dem BGH zufolge lediglich ein inhaltlicher Fehler. Dieser konnte sich hier auch nicht im Ergebnis auswirken. Dieser lediglich inhaltliche Fehler konnte deshalb auch nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge haben.Der BGH kam deshalb zu dem Ergebnis, dass der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € sowohl formell als auch materiell begründet ist. Dies war bereits Inhalt des amtsgerichtlichen Urteils gewesen. Deshalb war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06AG Düsseldorf – Urteil vom 29. Juli 2005 – 41 C 4333/05 ./.LG Düsseldorf – Urteil vom 23. November 2006 – 21 S 362/05

08
Okt
07

BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat jetzt in einem Urteil vom 19.09.2007 zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Stellung bezogen.Die Frage, ob nach der Modernisierung die Miete erhöht werden kann, findet ihre Antwort im § 559 BGB:

„§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Weiterhin bestimmt der § 559b BGB:

„§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Darüber hinaus ist die Schutzvorschrift des § 554 BGB zu beachten:

„§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) 1Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. 2Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. 3Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. 4Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) 1Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. 2Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. 3Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) 1Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. 2Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Hier einschlägig ist der Absatz 3, der dem Mieter eine dreimonatige Frist vor Ausführung der Arbeiten einräumt.

Im nun entschiedenen Falle stand das Gericht vor der Frage, wie im Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangen zu verfahren ist, wenn diese Schutzfrist nicht eingehalten wurde,
Der Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten hatten in München eine Wohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gemietet, die dem Kläger gehörte.

Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung an. Es sollte ein Personenaufzug eingebaut werden. an. Dem Schreiben war zu entnehmen, dass mit den Arbeiten im September des Jahres begonnen werdensollte. Gleichzeitig war eine Berechnung beigefügt Aus dieser ergab sich eine voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme in Höhe von EUR 108,08 monatlich.

Durch Schreiben des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde.

Dessen ungeachtet wurde sodann ab September 2004 der Aufzug eingebaut.

Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine Mieterhöhung geltend. Diese belief sich auf EUR 107,06 monatlich beginnend ab Oktober 2005.

Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht begründete dies mit der Überlegung, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung deswegen gefehlt hätten, weil die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt worden sei. Diese Ankündigung nach § 554 BGB sei mithin Tatbestandsmerkmal des § 559 BGB.

Der BGH hat nun entschieden, dass die Beklagten zur Zahlung des höheren Mietzinses verpflichtet sind.

Zur Begründung hat das Gericht die Rechtsfolgen herangezogen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt.

§ 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB ordnet hierfür nämlich nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an.

Der BGH schloß hieraus, dass, wenn eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung führt, eine erfolgte Modernisierungsmitteilung keine nachteiligere Rechtsfolge auslösen kann. Dies deshalb, weil diese lediglich verspätet vorgenommen wurde.

Die Ankündigungsfrist im § 554 Abs. 3 dient aber dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will.

Der BGH führte weiter aus, dass es keinesfalls Zweck der Ankündigungsfrist sei, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.

Urteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07

AG München, Urteil vom 3. April 2006 – 424 C 34946/05

LG München, Urteil vom 30. November 2006 – 31 S 8758/06

04
Okt
07

BGH zu Preisangaben im Internetversandhandel

Ein jedes Ding hat seinen Preis. Damit alles auch mit rechten Dingen zugehen kann, hat der Gesetzgeber das PreisAngG geschaffen.

㤠1

1Zum Zwecke der Unterrichtung und des Schutzes der Verbraucher und zur Förderung des Wettbewerbs sowie zur Durchführung von diesen Zwecken dienenden Rechtsakten der Organe der Europäischen Gemeinschaften wird das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates zu bestimmen, daß und auf welche Art und Weise beim Anbieten von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern oder bei der Werbung für Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern Preise und die Verkaufs- oder Leistungseinheiten sowie Gütebezeichnungen, auf die sich die Preise beziehen, anzugeben sind. 2Bei Leistungen der elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste können auch Bestimmungen über die Angabe des Preisstandes fortlaufender Leistungen getroffen werden.“

Dessen § 1 ermächtigt zum Erlass einer Preisangabenverordnung (PAngV)

Diese wiederum bestimmt in Ihrem § 1 folgendes:

㤠1 Grundvorschriften

(1) 1Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise). 2Soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht, sind auch die Verkaufs- oder Leistungseinheit und die Gütebezeichnung anzugeben, auf die sich die Preise beziehen. 3Auf die Bereitschaft, über den angegebenen Preis zu verhandeln, kann hingewiesen werden, soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht und Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen.

(2) 1Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen zum Abschluss eines Fernabsatzvertrages anbietet, hat zusätzlich zu Absatz 1 und § 2 Abs. 2 anzugeben,

1.
dass die für Waren oder Leistungen geforderten Preise die Umsatzsteuer und sonstige Preisbestandteile enthalten und
2.
ob zusätzlich Liefer- und Versandkosten anfallen.

2Fallen zusätzlich Liefer- und Versandkosten an, so ist deren Höhe anzugeben. 3Soweit die vorherige Angabe dieser Kosten in bestimmten Fällen nicht möglich ist, sind die näheren Einzelheiten der Berechnung anzugeben, aufgrund derer der Letztverbraucher die Höhe leicht errechnen kann.

(3) 1Bei Leistungen können, soweit es üblich ist, abweichend von Absatz 1 Satz 1 Stundensätze, Kilometersätze und andere Verrechnungssätze angegeben werden, die alle Leistungselemente einschließlich der anteiligen Umsatzsteuer enthalten. 2Die Materialkosten können in die Verrechnungssätze einbezogen werden.

(4) Wird außer dem Entgelt für eine Ware oder Leistung eine rückerstattbare Sicherheit gefordert, so ist deren Höhe neben dem Preis für die Ware oder Leistung anzugeben und kein Gesamtbetrag zu bilden.

(5) 1Bestehen für Waren oder Leistungen Liefer- oder Leistungsfristen von mehr als vier Monaten, so können abweichend von Absatz 1 Satz 1 für diese Fälle Preise mit einem Änderungsvorbehalt angegeben werden; dabei sind auch die voraussichtlichen Liefer- und Leistungsfristen anzugeben. 2Die Angabe von Preisen mit einem Änderungsvorbehalt ist auch zulässig bei Waren oder Leistungen, die im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen erbracht werden.

(6) 1Die Angaben nach dieser Verordnung müssen der allgemeinen Verkehrsauffassung und den Grundsätzen von Preisklarheit und Preiswahrheit entsprechen. 2Wer zu Angaben nach dieser Verordnung verpflichtet ist, hat diese dem Angebot oder der Werbung eindeutig zuzuordnen sowie leicht erkennbar und deutlich lesbar oder sonst gut wahrnehmbar zu machen. 3Bei der Aufgliederung von Preisen sind die Endpreise hervorzuheben.“

Im zu entscheidenden Falle ging es um einen online-shop. Die Angaben zu Mehrwertsteuer und Versandkosten waren aber weder auf der ersten sich öffnenden Internetseite mit der Abbildung und Beschreibung der beworbenen Produkte noch auf einer anderen Seite mit näheren Angaben zu den jeweiligen Produkten zu finden. Vielmehr verbargen diese sich in den Menüpunkten „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ und „Service“. Ausserdem wurde der Kunde nach dem Einlegen der Waren in den elektronischen Warenkorb darauf aufmerksam gemacht.

Fraglich war daher, ob dieses den Anforderungen des § 1 II Nrn. 1 & 2 PAngV genügte.

Geklagt hatte ein Wettbewerber. Dieser vertrat die Auffassung, der Beklagte sei seiner Verpflichtung aus dieser Verordnung gerade nicht nachgekommen, zusätzlich zum Endpreis der Ware anzugeben, dass die geforderten Preise die Umsatzsteuer enthalten und ob zusätzliche Liefer- und Versandkosten anfallen.

Denn diese Verordnung verpflichtet auch, diese Angaben dem Angebot oder der Werbung eindeutig zuzuordnen sowie leicht erkennbar und deutlich lesbar oder sonst gut wahrnehmbar zu machen.
Der Wettbewerber verlangte daher vom Betreiber des online-shops Unterlassung, Auskunft und Schadensersatz.

Sowohl das Landgericht wie auch das Oberlandesgericht Hamburg hatten der Klage stattgegeben.
Begründet wurde dies damit, die Angaben zur Umsatzsteuer und zu den Liefer- und Versandkosten müssten auf derselben Internetseite wie der Preis unmittelbar bei der Abbildung oder Beschreibung der angebotenen Waren stehen.

Dieses hat der Bundesgerichtshof jetzt revidiert. Zwar entspricht der beanstandete online-shop nicht den gesetzlichen Vorgaben. Darüber hinaus vertrat jedoch das Gericht die Auffassung, dass die PAngV verlange, die zusätzlichen Hinweise auf die Umsatzsteuer und die Liefer- und Versandkosten müssten zwingend auf derselben Internetseite gegeben werden, auf der die Ware angeboten und der Preis genannt werde.

Begründet hat der I: Zivilsenat des BGH mit der Annahme, dass dem Internetnutzer bekannt sei, dass im Versandhandel neben dem Endpreis üblicherweise Liefer- und Versandkosten anfielen.

Der durchschnittliche Online-Kunde gehe ausserdem wohl auch als selbstverständlich davon aus, dass die angegebenen Preise die Umsatzsteuer enthielten.

Das Gericht schloss aus diesen Annahmen folgerichtig, dass es daher ausreiche, wenn die fraglichen Informationen alsbald sowie leicht erkennbar und gut wahrnehmbar auf einer gesonderten Seite gegeben würden, die der Internetnutzer bei näherer Befassung mit dem Angebot noch vor Einleitung des Bestellvorgangs aufrufen müsse.
Urteil vom 4. Oktober 2007 – I ZR 143/04 – Versandkosten

OLG Hamburg, Urt. v. 12.8.2004 – 5 U 187/03 –

LG Hamburg, Urt. v. 4.11.2003 – 312 O 484/03 –

03
Okt
07

BGH: Neues zur Quotenabgeltungsklausel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig. Jetzt hat er seine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle bei Mietverträgen fortentwickelt. Im jetzt zu entscheidenden Fall ging es um eine so genannte Quotenabgeltungsklausel.

Hierunter versteht man eine Relung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum Einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 I, II BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Jetzt liegt eine Entscheidung vor, die sich mit flexiblen – anstatt starren – Abgeltungsquoten auseinanderzusetzen hatte. Eine solche – flexible – Quote ermöglicht den tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarf.

Der Entscheidung liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er hatte diese Wohnung frisch renoviert übergeben. Im Mietvertrag gab es gesonderte Regelungen zu den Schöhnheitsreparaturen. Demnach waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Geregelt war dies im § 16 Nr. 2 des Mietvertrages.

§ 16 Nr. 4 bestimmte nun, dass davon abgewichen werden konnte, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die Quotenabgeltungsklausel schließlich findet sich im § 16 Nr. 7 des Mietvertrages. Diese lautete:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, wollten die Mieter ihre Kaution wieder ausbezahlt bekommen. Der Vermieter hingegen erklärte die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Zahlung einer entsprechenden Abgeltungssumme.
Diese hatte er auf der Basis der Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages errechnet. Als Grundlage hierfür diente ihm ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes. Dieser beinhaltete Positionen für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen.

Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Die Mieter klagten auf Auszahlung des Kautionsguthabens und obsiegten vor dem Amtsgericht. Der Vermieter ging in die Berufung – erfolglos.

In der Revision hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein kann.

Dies ist dann der Fall, wenn diese Klausel dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Wenn aber der durchschnittliche Mieter hierzu nicht in der Lage ist, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vor. Damit benachteiligt die Klausel den Verbraucher unangemessen. Die Folge hiervon ist die Unwirksamkeit:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“

Das Gericht hat aber zum weiteren Verständnis weiter ausgeführt:

„1. Allerdings lässt die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnung wie in dem zu entscheidenden Fall dem Mieter vom Vermieter renoviert übergeben worden ist. Ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen.

§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags ermöglicht bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

2. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem wird die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4″ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Im oben gebildeten Beispielsfall führt dies zu einer Beteiligungsquote des Mieters von 4/10 (2/5).

Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum gemäß § 16 Nr. 2 bis 4 kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.“

Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06

AG Kiel – Urteil vom 4. November 2005 – 118 C 28/05 ./.

LG Kiel – Urteil vom 27. April 2006 – 1 S 263/05




Rechtsanwalt und Mediator Roland Hoheisel-Gruler

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