08
Okt
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BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat jetzt in einem Urteil vom 19.09.2007 zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Stellung bezogen.Die Frage, ob nach der Modernisierung die Miete erhöht werden kann, findet ihre Antwort im § 559 BGB:

„§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Weiterhin bestimmt der § 559b BGB:

„§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Darüber hinaus ist die Schutzvorschrift des § 554 BGB zu beachten:

„§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) 1Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. 2Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. 3Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. 4Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) 1Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. 2Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. 3Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) 1Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. 2Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Hier einschlägig ist der Absatz 3, der dem Mieter eine dreimonatige Frist vor Ausführung der Arbeiten einräumt.

Im nun entschiedenen Falle stand das Gericht vor der Frage, wie im Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangen zu verfahren ist, wenn diese Schutzfrist nicht eingehalten wurde,
Der Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten hatten in München eine Wohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gemietet, die dem Kläger gehörte.

Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung an. Es sollte ein Personenaufzug eingebaut werden. an. Dem Schreiben war zu entnehmen, dass mit den Arbeiten im September des Jahres begonnen werdensollte. Gleichzeitig war eine Berechnung beigefügt Aus dieser ergab sich eine voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme in Höhe von EUR 108,08 monatlich.

Durch Schreiben des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde.

Dessen ungeachtet wurde sodann ab September 2004 der Aufzug eingebaut.

Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine Mieterhöhung geltend. Diese belief sich auf EUR 107,06 monatlich beginnend ab Oktober 2005.

Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht begründete dies mit der Überlegung, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung deswegen gefehlt hätten, weil die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt worden sei. Diese Ankündigung nach § 554 BGB sei mithin Tatbestandsmerkmal des § 559 BGB.

Der BGH hat nun entschieden, dass die Beklagten zur Zahlung des höheren Mietzinses verpflichtet sind.

Zur Begründung hat das Gericht die Rechtsfolgen herangezogen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt.

§ 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB ordnet hierfür nämlich nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an.

Der BGH schloß hieraus, dass, wenn eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung führt, eine erfolgte Modernisierungsmitteilung keine nachteiligere Rechtsfolge auslösen kann. Dies deshalb, weil diese lediglich verspätet vorgenommen wurde.

Die Ankündigungsfrist im § 554 Abs. 3 dient aber dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will.

Der BGH führte weiter aus, dass es keinesfalls Zweck der Ankündigungsfrist sei, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.

Urteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07

AG München, Urteil vom 3. April 2006 – 424 C 34946/05

LG München, Urteil vom 30. November 2006 – 31 S 8758/06

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