11
Okt
07

Bundesgerichtshof und Mieterhöhung

 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Mieterhöhung fortgeführt. In einer neuerlichen Entscheidung hat er sich mit der Erhöhung von Bruttokaltmieten auseinanderzusetzen gehabt, wenn der zur Begründung herangezogene Mietspiegel seinerseits Nettomieten aufweist.Die Nettomiete ist dadurch gekennzeichnet, dass die Betriebskosten separat abgerechnet werden, die Bruttomiete hingegen ist der Zahlbetrag einschließlich der Nebenkosten. Wird nur ein Teil eingerechnet, so spricht man von Teilinklusivmiete.Auf diese Unterscheidungen kam es in dem Verfahren an.Geklagt hatte die V, die an die B’s eine Wohnung in Düsseldorf vermietet hatte. Der Mietvertrag sah eine Teilinklusivmiete vor, mit der auch die Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Kabelgebühren abgegolten waren. Die bisherige Miete hatte sich auf EUR 575,50 belaufen.Darüber hinaus bezahlten die B’s einen so bezeichneten “Wertverbesserungszuschlags” in Höhe von monatlich 36,26. Dieser war von den B’s bezahlt worden, nachdem eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt worden war.Mit Schreiben vom 28.10.2004 verlangte die K die Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich EUR 690,00 ab dem 01. Januar 2005. Die K führte in dem Mieterhöhungsverlangen aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 EUR/qm entfielen. Die B’s verweigerten dies – und so kam es zum Prozess.Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der K stattgegeben. Auf die Berufung der B’s hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht vertrat hier die Auffasung, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet sei. Aus diesem Grunde sei es daher bereits formell unwirksam. Die K habe nämlich den auf die Wohnung der B’s entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen gehabt.Dass die K überhaupt die Mieterhöhung verlangen konnten, ergibt sich aus dem Gesetz:

„§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Ist also im Mietervertrag nicht explizit die Möglichkeit der Mieterhöhung vorgesehen worden, so gibt das Gesetz nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB hierzu die Möglichkeit.§ 559 betrifft hier die Mieterhöhung nach Modernisierung, § 560 die Veränderung der Betriebskosten.Die für den zu entscheidenden Fall einschlägigen Voraussetzungen stehen im § 558 BGB:

„§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Die Form und der Inhalt des Mieterhöhungsverlangens ergeben sich aus § 559 a BGB:

„§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.(4) 1Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. 2Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Der Bundesgerichtshof hat nun ein weiteres Mal die Auffassung vertreten, dass die Angabe von lediglich pauschalen Betriebskostenanteilen sich nur auf die materielle Berechtigung der Mieterhöhung, mithin also auf die verlangte Höhe auswirken kann.Es handelt sich hierbei um keinen Mangel, der der formellen Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens entgegengehalten werden kann.Darüber hinaus ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettovergleichsmiete liegt. Ist dieses der Fall, so kommt es nach Auffassung des Gerichts auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten ohnehin nicht mehr an.Ein weiterer Prüfungspunkt stellt die Einordnung des „Wertverbesserungszuschlages” dar. Das Gericht stellte nochmals klar, dass diese Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme Bestandteil der Grundmiete wird. Sie kann daher nicht als „Zuschlag” neben der Ausgangsmiete bezeichnet werden.Diese Nichteinrechnung ist aber dem BGH zufolge lediglich ein inhaltlicher Fehler. Dieser konnte sich hier auch nicht im Ergebnis auswirken. Dieser lediglich inhaltliche Fehler konnte deshalb auch nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge haben.Der BGH kam deshalb zu dem Ergebnis, dass der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € sowohl formell als auch materiell begründet ist. Dies war bereits Inhalt des amtsgerichtlichen Urteils gewesen. Deshalb war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06AG Düsseldorf – Urteil vom 29. Juli 2005 – 41 C 4333/05 ./.LG Düsseldorf – Urteil vom 23. November 2006 – 21 S 362/05

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