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Okt
07

Bei Auszug wird renoviert ?

Der Bundesgerichtshof hat eine neue Entscheidung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen getroffen. Mit dem Urteil vom 12.09.2007 folgt er seiner bisherigen Linie und festigt die bisherige Rechtsprechung. Das Gericht misst die formularmäßig getroffene Vereinbarung am AGB-Recht. Einschlägig ist hier die Vorschrift des § 307 BGB:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“
Hieraus folgt, dass der Anwendungsbereich des AGB-Rechts überhaupt eröffnet sein muss. Wann dies der Fall ist, sagt uns der § 310 BGB, hier in Absatz 3 :

„(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 29a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.“

Das bedeutet, dass es sich bei der fraglichen Klausel grundsätzlich um eine vorformlierte Vertragsbedingung handeln muss, wobei es dann keine Rolle spielt, ob diese nur zur einmaligen Verwendung vorformuliert wurde oder aber für eine Vielzahl von Verträgen gelten sollte. Nicht hiervon erfasst sind deswegen individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen. Diese unterliegen nicht dem besonderen Schutz des AGB-Rechts.

Dem nunmehr vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die K’s hatten bei Herrn B eine Wohnung in Bremen gemietet. Der Mietvertrag datiert vom 02. Mai 2005. Zum Themenkomplex „Schönheitsreparaturen“ ist formularmäßig folgende Bestimmung in diesem Mietvertrag aufgenommen worden:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

Ein Blick in die Anlage offenbart unter der Nummer 10 folgendes:

„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Hierüber kam es nun zum Streit. Die K’s erhoben unter anderem Feststellungsklage zum Amtsgericht mit dem Antrag, festzustellen, dass die Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. Die hieraus begehrte Folge ist, dass die K’s nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wären.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es hielt sie nicht für zulässig. Hiergegen legten die K’s Berufung zum Landgericht ein. Auch hier war ihnen kein Erfolg beschieden.

Das Berufungsgericht hatte die die Revision zum BGH zugelassen – und hier hatten die K’s dann Erfolg. Denn der VIII: Zivilsenat hat nunmehr festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Das Gericht maß die isolierte Endrenovierungsklausel des fraglichen Mietvertrages am § 307 Abs1. Satz 1 BGB.

Die Frage, die das Gericht beantworten musste, war, ob diese Formularbestimmung die K’s unangemessen benachteiligte.

Maßgeblich ist bei der Beurteilung die Sicht eines durchschnittlichen Mieters. Aus diesem Blickwinkel kann die fragliche Klausel nur so verstanden werden, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Von daher konnte der noch vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht gefolgt werden, dass diese Bestimmung nur Schönheitsreparaturen insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe.

Weil die Klausel aus Sicht des durchschnittlichen Mieters als eine uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung zu verstehen ist, folgt hieraus, dass hier eine unangemessene Benachteiligung vorhanden ist.

Das Gericht verweist insoweit auf seine bereits zu diesem Themenkomplex ergangene Rechtsprechung und entwickelt diese mit der jetzigen Entscheidung fort.
Denn der BGH hat in der Vergangenheit bereits wiederholt den Grundsatz vertreten, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum dann unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses frisch renoviert zu übergeben, wenn dies unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen erfolgen sollte. Das Gericht wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft.

Der BGH begründet diese strenge Anwendung damit, dass diese Klausel auch dann zum Tragen käme, wenn der Mieter in der fraglichen Wohnung nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor gegebenenfalls freiwillig Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Wenn nämlich das Mietverhältnis fortgedauert hätte, hätte für eine – unter Umständen – erneute Renovierung in diesen Fällen auch kein Bedarf bestanden.

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06

AG Bremen – Urteil vom 21. Februar 2006 – 25 C 371/05 ./.

LG Bremen – Urteil vom 3. November 2006 – 4 S 112/06

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