Posts Tagged ‘Schönheitsreparaturen

24
Jun
08

Der BGH und die Schönheitsreparaturen

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen befassen.Frau A hatte eine Wohnung der B gemietet gehabt. Für den schriftlichen Mietvertrag kam ein Formular zur Anwendung. In diesem war bestimmt, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin übertragen wurde.

Darüber hinaus fand sich hier eine Klausel, die bestimmte:
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Das hielt Frau A für unwirksam – und klagte auf Feststellung, dass die B überhaupt keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hatte die Revision zum BGH zugelassen.

Der VIII. Zivilsenat hat jetzt diese Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Prüfungsmaßstab ist auch hier wieder das AGB-Recht im BGB. § 307 BGB lautet:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Der BGH hat nunmehr die in Absatz 1 Satz 1 genannte Rechtsfolge für diese Vertragsgestaltung angenommen und dies unter anderem mit dem Absatz 2 Nr. 1 begründet. Daraus folgt, dass Frau A insgesamt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

 

Das Gericht hat zwar das Interesse der Vermieter gesehen, am Ende der Mietzeit die Wohnung in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die potentielle Nachmieter nicht von vorneherein abschreckt. Von daher dürfte eine zulässige Endrenovierungsklausel die hier gewählte Farbwahlklausel enthalten dürfen.

Die gewählte Klausel schreibt dem Mieter aber nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung diese Farbgebung vor. Vielmehr ist diese dem Wortlaut entsprechend für die gesamte Mietzeit gültig.

Das Gericht hat aber in seiner Entscheidung ausgeführt, dass jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran bestehen könne, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07

AG Pankow/Weißensee – Urteil vom 6. Dezember 2006 – 7 C 302/06

LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2007 – 62 S 341/06

Advertisements
03
Okt
07

BGH: Neues zur Quotenabgeltungsklausel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig. Jetzt hat er seine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle bei Mietverträgen fortentwickelt. Im jetzt zu entscheidenden Fall ging es um eine so genannte Quotenabgeltungsklausel.

Hierunter versteht man eine Relung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum Einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 I, II BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Jetzt liegt eine Entscheidung vor, die sich mit flexiblen – anstatt starren – Abgeltungsquoten auseinanderzusetzen hatte. Eine solche – flexible – Quote ermöglicht den tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarf.

Der Entscheidung liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er hatte diese Wohnung frisch renoviert übergeben. Im Mietvertrag gab es gesonderte Regelungen zu den Schöhnheitsreparaturen. Demnach waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Geregelt war dies im § 16 Nr. 2 des Mietvertrages.

§ 16 Nr. 4 bestimmte nun, dass davon abgewichen werden konnte, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die Quotenabgeltungsklausel schließlich findet sich im § 16 Nr. 7 des Mietvertrages. Diese lautete:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, wollten die Mieter ihre Kaution wieder ausbezahlt bekommen. Der Vermieter hingegen erklärte die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Zahlung einer entsprechenden Abgeltungssumme.
Diese hatte er auf der Basis der Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages errechnet. Als Grundlage hierfür diente ihm ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes. Dieser beinhaltete Positionen für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen.

Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Die Mieter klagten auf Auszahlung des Kautionsguthabens und obsiegten vor dem Amtsgericht. Der Vermieter ging in die Berufung – erfolglos.

In der Revision hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein kann.

Dies ist dann der Fall, wenn diese Klausel dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Wenn aber der durchschnittliche Mieter hierzu nicht in der Lage ist, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vor. Damit benachteiligt die Klausel den Verbraucher unangemessen. Die Folge hiervon ist die Unwirksamkeit:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“

Das Gericht hat aber zum weiteren Verständnis weiter ausgeführt:

„1. Allerdings lässt die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnung wie in dem zu entscheidenden Fall dem Mieter vom Vermieter renoviert übergeben worden ist. Ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen.

§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags ermöglicht bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

2. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem wird die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4″ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Im oben gebildeten Beispielsfall führt dies zu einer Beteiligungsquote des Mieters von 4/10 (2/5).

Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum gemäß § 16 Nr. 2 bis 4 kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.“

Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06

AG Kiel – Urteil vom 4. November 2005 – 118 C 28/05 ./.

LG Kiel – Urteil vom 27. April 2006 – 1 S 263/05




Rechtsanwalt und Mediator Roland Hoheisel-Gruler

Kanzlei bei der Hedinger Kirche Josefinenstraße 11/1 72488 Sigmaringen Tel.: 07571/52227 FAX: 07571/50285 Zweigstelle Biere August-Bebel-Straße 26a 39221 Biere Tel.: 039297/23370 Fax.: 039297/23371
XING

a

RSS Die Kanzlei bei der Hedinger Kirche

  • Meine Rente – Deine Rente Mai 21, 2017
    Meine Rente – Deine Rente: So lautet der Titel des nächsten ISUV-Themenabends in Sigmaringen, Der Versorgungsausgleich nach der Scheidung wirft bei den betroffenen Männern und Frauen viele Fragen auf, geht es doch auch um die Sicherung des Lebensabends und um die Fragen der gerechten Verteilung von Versorgungsanrechten während der Ehezeit. Der nächste Themen […]
    Roland Hoheisel-Gruler
  • Erbrechtliche Folgen von Trennung und Scheidung April 7, 2017
    Der nächste Themenabend des Interessenverbandes Unterhalt und Familienrecht ISUV/VDU e.V. findet am Mittwoch, den 3. Mai 2017 um 19:30 Uhr im Gasthof „Bären“ in Sigmaringen statt. An diesem Abend geht es um die erbrechtlichen Folgen von Trennung und Scheidung. Darüber hinaus werden auch mögliche Strategien aus erbrechtlicher Sicht erörtert, wenn eine Scheidu […]
    Roland Hoheisel-Gruler
  • Trennungskinder – Scheidungskinder März 19, 2017
    Nach dem BGH-Beschluss stehen wieder die Trennungskinder zwischen Umgang, Sorgerecht und Unterhalt im Focus nicht nur familienrechtlicher Überlegungen. Der nächste Themenabend des Interessenverbandes Unterhalt und Familienrecht, ISUV/VDU e.V. befasst sich daher mit den praktischen Folgen, die die jüngste Entscheidung des BGH zum Wechselmodell mit sich bringt […]
    Roland Hoheisel-Gruler
  • Im März gehts um Vermögen Februar 18, 2017
    Der nächste ISUV-Themenabend in Sigmaringen findet am Mittwoch den 08. März 2017 statt. Im Gasthof „Bären“ dreht sich an diesem Abend alles um die Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung. Unter dem Titel „Wir sind getrennt – unser Vermögen und die Schulden aber noch nicht“ werde ich zu den rechtlichen Voraussetzungen der Auseinandersetzung von […]
    Roland Hoheisel-Gruler
  • Der Vortrag zum Elternunterhalt beim VdK in Straßberg – Nachlese Februar 11, 2017
    Ich war ja zu Gast beim VdK in Straßberg und durfte dort zum Thema Elternunterhalt referieren. Jetzt war ein Artikel hierzu in der Schwäbischen Zeitung – Lokalausgabe Sigmaringen erschienen: Ich bedanke mich nochmals bei den Verantwortlichen des VdK in Straßberg und besonders bei dem Vorsitzenden, Herrn Manfred Bopp, für die Einladung und die perfekte Organi […]
    Roland Hoheisel-Gruler
  • Telefonsprechstunde zum Elternunterhalt Februar 2, 2017
    Der letzte Vortrag vergangenen Samstag, den ich zum Thema „Elternunterhalt“ halten durfte, hat angesichts der Resonanz und der vielen Fragen gezeigt, wie brisant diese Themenstellung ist. Ich möchte Ihnen daher am kommenden Dienstag, den 7. Februar 2017 die Möglichkeit geben, dass Sie sich mit Ihren Fragen hierzu im Rahmen einer Telefonsprechstunde an mich w […]
    Roland Hoheisel-Gruler
November 2017
M D M D F S S
« Apr    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930