Der BGH und die Schönheitsreparaturen

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen befassen.Frau A hatte eine Wohnung der B gemietet gehabt. Für den schriftlichen Mietvertrag kam ein Formular zur Anwendung. In diesem war bestimmt, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin übertragen wurde.

Darüber hinaus fand sich hier eine Klausel, die bestimmte:
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Das hielt Frau A für unwirksam – und klagte auf Feststellung, dass die B überhaupt keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hatte die Revision zum BGH zugelassen.

Der VIII. Zivilsenat hat jetzt diese Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Prüfungsmaßstab ist auch hier wieder das AGB-Recht im BGB. § 307 BGB lautet:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Der BGH hat nunmehr die in Absatz 1 Satz 1 genannte Rechtsfolge für diese Vertragsgestaltung angenommen und dies unter anderem mit dem Absatz 2 Nr. 1 begründet. Daraus folgt, dass Frau A insgesamt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

 

Das Gericht hat zwar das Interesse der Vermieter gesehen, am Ende der Mietzeit die Wohnung in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die potentielle Nachmieter nicht von vorneherein abschreckt. Von daher dürfte eine zulässige Endrenovierungsklausel die hier gewählte Farbwahlklausel enthalten dürfen.

Die gewählte Klausel schreibt dem Mieter aber nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung diese Farbgebung vor. Vielmehr ist diese dem Wortlaut entsprechend für die gesamte Mietzeit gültig.

Das Gericht hat aber in seiner Entscheidung ausgeführt, dass jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran bestehen könne, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07

AG Pankow/Weißensee – Urteil vom 6. Dezember 2006 – 7 C 302/06

LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2007 – 62 S 341/06

Bundesgerichtshof und Mieterhöhung

 

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Mieterhöhung fortgeführt. In einer neuerlichen Entscheidung hat er sich mit der Erhöhung von Bruttokaltmieten auseinanderzusetzen gehabt, wenn der zur Begründung herangezogene Mietspiegel seinerseits Nettomieten aufweist.Die Nettomiete ist dadurch gekennzeichnet, dass die Betriebskosten separat abgerechnet werden, die Bruttomiete hingegen ist der Zahlbetrag einschließlich der Nebenkosten. Wird nur ein Teil eingerechnet, so spricht man von Teilinklusivmiete.Auf diese Unterscheidungen kam es in dem Verfahren an.Geklagt hatte die V, die an die B’s eine Wohnung in Düsseldorf vermietet hatte. Der Mietvertrag sah eine Teilinklusivmiete vor, mit der auch die Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Kabelgebühren abgegolten waren. Die bisherige Miete hatte sich auf EUR 575,50 belaufen.Darüber hinaus bezahlten die B’s einen so bezeichneten “Wertverbesserungszuschlags” in Höhe von monatlich 36,26. Dieser war von den B’s bezahlt worden, nachdem eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt worden war.Mit Schreiben vom 28.10.2004 verlangte die K die Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich EUR 690,00 ab dem 01. Januar 2005. Die K führte in dem Mieterhöhungsverlangen aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 EUR/qm entfielen. Die B’s verweigerten dies – und so kam es zum Prozess.Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der K stattgegeben. Auf die Berufung der B’s hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht vertrat hier die Auffasung, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet sei. Aus diesem Grunde sei es daher bereits formell unwirksam. Die K habe nämlich den auf die Wohnung der B’s entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen gehabt.Dass die K überhaupt die Mieterhöhung verlangen konnten, ergibt sich aus dem Gesetz:

„§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Ist also im Mietervertrag nicht explizit die Möglichkeit der Mieterhöhung vorgesehen worden, so gibt das Gesetz nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB hierzu die Möglichkeit.§ 559 betrifft hier die Mieterhöhung nach Modernisierung, § 560 die Veränderung der Betriebskosten.Die für den zu entscheidenden Fall einschlägigen Voraussetzungen stehen im § 558 BGB:

„§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Die Form und der Inhalt des Mieterhöhungsverlangens ergeben sich aus § 559 a BGB:

„§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.(4) 1Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. 2Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

Der Bundesgerichtshof hat nun ein weiteres Mal die Auffassung vertreten, dass die Angabe von lediglich pauschalen Betriebskostenanteilen sich nur auf die materielle Berechtigung der Mieterhöhung, mithin also auf die verlangte Höhe auswirken kann.Es handelt sich hierbei um keinen Mangel, der der formellen Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens entgegengehalten werden kann.Darüber hinaus ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettovergleichsmiete liegt. Ist dieses der Fall, so kommt es nach Auffassung des Gerichts auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten ohnehin nicht mehr an.Ein weiterer Prüfungspunkt stellt die Einordnung des „Wertverbesserungszuschlages” dar. Das Gericht stellte nochmals klar, dass diese Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme Bestandteil der Grundmiete wird. Sie kann daher nicht als „Zuschlag” neben der Ausgangsmiete bezeichnet werden.Diese Nichteinrechnung ist aber dem BGH zufolge lediglich ein inhaltlicher Fehler. Dieser konnte sich hier auch nicht im Ergebnis auswirken. Dieser lediglich inhaltliche Fehler konnte deshalb auch nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge haben.Der BGH kam deshalb zu dem Ergebnis, dass der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € sowohl formell als auch materiell begründet ist. Dies war bereits Inhalt des amtsgerichtlichen Urteils gewesen. Deshalb war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06AG Düsseldorf – Urteil vom 29. Juli 2005 – 41 C 4333/05 ./.LG Düsseldorf – Urteil vom 23. November 2006 – 21 S 362/05

BGH zu Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat jetzt in einem Urteil vom 19.09.2007 zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Stellung bezogen.Die Frage, ob nach der Modernisierung die Miete erhöht werden kann, findet ihre Antwort im § 559 BGB:

„§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Weiterhin bestimmt der § 559b BGB:

„§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Darüber hinaus ist die Schutzvorschrift des § 554 BGB zu beachten:

„§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) 1Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. 2Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. 3Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. 4Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

(3) 1Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. 2Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. 3Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(4) 1Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. 2Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Hier einschlägig ist der Absatz 3, der dem Mieter eine dreimonatige Frist vor Ausführung der Arbeiten einräumt.

Im nun entschiedenen Falle stand das Gericht vor der Frage, wie im Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangen zu verfahren ist, wenn diese Schutzfrist nicht eingehalten wurde,
Der Entscheidung lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten hatten in München eine Wohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gemietet, die dem Kläger gehörte.

Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine Modernisierung an. Es sollte ein Personenaufzug eingebaut werden. an. Dem Schreiben war zu entnehmen, dass mit den Arbeiten im September des Jahres begonnen werdensollte. Gleichzeitig war eine Berechnung beigefügt Aus dieser ergab sich eine voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme in Höhe von EUR 108,08 monatlich.

Durch Schreiben des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde.

Dessen ungeachtet wurde sodann ab September 2004 der Aufzug eingebaut.

Mit Schreiben vom 22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine Mieterhöhung geltend. Diese belief sich auf EUR 107,06 monatlich beginnend ab Oktober 2005.

Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht begründete dies mit der Überlegung, dass die Voraussetzungen für die Mieterhöhung deswegen gefehlt hätten, weil die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht angekündigt worden sei. Diese Ankündigung nach § 554 BGB sei mithin Tatbestandsmerkmal des § 559 BGB.

Der BGH hat nun entschieden, dass die Beklagten zur Zahlung des höheren Mietzinses verpflichtet sind.

Zur Begründung hat das Gericht die Rechtsfolgen herangezogen, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt.

§ 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB ordnet hierfür nämlich nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an.

Der BGH schloß hieraus, dass, wenn eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung führt, eine erfolgte Modernisierungsmitteilung keine nachteiligere Rechtsfolge auslösen kann. Dies deshalb, weil diese lediglich verspätet vorgenommen wurde.

Die Ankündigungsfrist im § 554 Abs. 3 dient aber dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Maßnahme einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will.

Der BGH führte weiter aus, dass es keinesfalls Zweck der Ankündigungsfrist sei, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im Rahmen des § 559 BGB zu versagen.

Urteil vom 19. September 2007 – VIII ZR 6/07

AG München, Urteil vom 3. April 2006 – 424 C 34946/05

LG München, Urteil vom 30. November 2006 – 31 S 8758/06

BGH: Neues zur Quotenabgeltungsklausel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig. Jetzt hat er seine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle bei Mietverträgen fortentwickelt. Im jetzt zu entscheidenden Fall ging es um eine so genannte Quotenabgeltungsklausel.

Hierunter versteht man eine Relung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum Einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 I, II BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Jetzt liegt eine Entscheidung vor, die sich mit flexiblen – anstatt starren – Abgeltungsquoten auseinanderzusetzen hatte. Eine solche – flexible – Quote ermöglicht den tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarf.

Der Entscheidung liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er hatte diese Wohnung frisch renoviert übergeben. Im Mietvertrag gab es gesonderte Regelungen zu den Schöhnheitsreparaturen. Demnach waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Geregelt war dies im § 16 Nr. 2 des Mietvertrages.

§ 16 Nr. 4 bestimmte nun, dass davon abgewichen werden konnte, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die Quotenabgeltungsklausel schließlich findet sich im § 16 Nr. 7 des Mietvertrages. Diese lautete:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, wollten die Mieter ihre Kaution wieder ausbezahlt bekommen. Der Vermieter hingegen erklärte die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Zahlung einer entsprechenden Abgeltungssumme.
Diese hatte er auf der Basis der Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages errechnet. Als Grundlage hierfür diente ihm ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes. Dieser beinhaltete Positionen für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen.

Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Die Mieter klagten auf Auszahlung des Kautionsguthabens und obsiegten vor dem Amtsgericht. Der Vermieter ging in die Berufung – erfolglos.

In der Revision hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein kann.

Dies ist dann der Fall, wenn diese Klausel dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Wenn aber der durchschnittliche Mieter hierzu nicht in der Lage ist, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vor. Damit benachteiligt die Klausel den Verbraucher unangemessen. Die Folge hiervon ist die Unwirksamkeit:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“

Das Gericht hat aber zum weiteren Verständnis weiter ausgeführt:

„1. Allerdings lässt die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnung wie in dem zu entscheidenden Fall dem Mieter vom Vermieter renoviert übergeben worden ist. Ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen.

§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags ermöglicht bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

2. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem wird die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4″ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Im oben gebildeten Beispielsfall führt dies zu einer Beteiligungsquote des Mieters von 4/10 (2/5).

Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum gemäß § 16 Nr. 2 bis 4 kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.“

Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06

AG Kiel – Urteil vom 4. November 2005 – 118 C 28/05 ./.

LG Kiel – Urteil vom 27. April 2006 – 1 S 263/05

Bei Auszug wird renoviert ?

Der Bundesgerichtshof hat eine neue Entscheidung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen getroffen. Mit dem Urteil vom 12.09.2007 folgt er seiner bisherigen Linie und festigt die bisherige Rechtsprechung. Das Gericht misst die formularmäßig getroffene Vereinbarung am AGB-Recht. Einschlägig ist hier die Vorschrift des § 307 BGB:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“
Hieraus folgt, dass der Anwendungsbereich des AGB-Rechts überhaupt eröffnet sein muss. Wann dies der Fall ist, sagt uns der § 310 BGB, hier in Absatz 3 :

„(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 29a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.“

Das bedeutet, dass es sich bei der fraglichen Klausel grundsätzlich um eine vorformlierte Vertragsbedingung handeln muss, wobei es dann keine Rolle spielt, ob diese nur zur einmaligen Verwendung vorformuliert wurde oder aber für eine Vielzahl von Verträgen gelten sollte. Nicht hiervon erfasst sind deswegen individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen. Diese unterliegen nicht dem besonderen Schutz des AGB-Rechts.

Dem nunmehr vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die K’s hatten bei Herrn B eine Wohnung in Bremen gemietet. Der Mietvertrag datiert vom 02. Mai 2005. Zum Themenkomplex „Schönheitsreparaturen“ ist formularmäßig folgende Bestimmung in diesem Mietvertrag aufgenommen worden:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

Ein Blick in die Anlage offenbart unter der Nummer 10 folgendes:

„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Hierüber kam es nun zum Streit. Die K’s erhoben unter anderem Feststellungsklage zum Amtsgericht mit dem Antrag, festzustellen, dass die Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. Die hieraus begehrte Folge ist, dass die K’s nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wären.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es hielt sie nicht für zulässig. Hiergegen legten die K’s Berufung zum Landgericht ein. Auch hier war ihnen kein Erfolg beschieden.

Das Berufungsgericht hatte die die Revision zum BGH zugelassen – und hier hatten die K’s dann Erfolg. Denn der VIII: Zivilsenat hat nunmehr festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Das Gericht maß die isolierte Endrenovierungsklausel des fraglichen Mietvertrages am § 307 Abs1. Satz 1 BGB.

Die Frage, die das Gericht beantworten musste, war, ob diese Formularbestimmung die K’s unangemessen benachteiligte.

Maßgeblich ist bei der Beurteilung die Sicht eines durchschnittlichen Mieters. Aus diesem Blickwinkel kann die fragliche Klausel nur so verstanden werden, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Von daher konnte der noch vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht gefolgt werden, dass diese Bestimmung nur Schönheitsreparaturen insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe.

Weil die Klausel aus Sicht des durchschnittlichen Mieters als eine uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung zu verstehen ist, folgt hieraus, dass hier eine unangemessene Benachteiligung vorhanden ist.

Das Gericht verweist insoweit auf seine bereits zu diesem Themenkomplex ergangene Rechtsprechung und entwickelt diese mit der jetzigen Entscheidung fort.
Denn der BGH hat in der Vergangenheit bereits wiederholt den Grundsatz vertreten, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum dann unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses frisch renoviert zu übergeben, wenn dies unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen erfolgen sollte. Das Gericht wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft.

Der BGH begründet diese strenge Anwendung damit, dass diese Klausel auch dann zum Tragen käme, wenn der Mieter in der fraglichen Wohnung nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor gegebenenfalls freiwillig Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Wenn nämlich das Mietverhältnis fortgedauert hätte, hätte für eine – unter Umständen – erneute Renovierung in diesen Fällen auch kein Bedarf bestanden.

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06

AG Bremen – Urteil vom 21. Februar 2006 – 25 C 371/05 ./.

LG Bremen – Urteil vom 3. November 2006 – 4 S 112/06

FOX ON THE RUN

„Ein Kraftfahrer, der mit seinem Fahrzeug einem die Fahrbahn überquerenden Fuchs ausweicht, handelt nicht grundsätzlich grob fahrlässig.“ – so lautet der Leitsatz eines Urteils des XII. Zivilsenats des BGH vom 11.07.2007.Das Gericht hatte sich bei dieser Entscheidung mit der Frage zu befassen, wann ein Fahrer für den am Mietwagen entstandenen Schaden aufzukommen habe, der durch das Ausweichen vor einem plötzlich auftretendem Tier verursacht wurde.

Herr A brauchte ein Auto. Zu diesem Zweck begab er sich zu einer Autovermietung. Am 08. Juni 2004 mietete er sich einen BMW 318. Mit diesem fuhr er in den frühen Morgenstunden des 13. Juni 2004 auf der A8 von Stuttgart in Richtung Pforzheim. Gegen 4 Uhr morgens sprang ihm ein Tier vor den Wagen – vermutlich war es ein Fuchs. Herr A erschrak, er lenkte instinktiv nach rechts und touchierte dabei die Leitplanke. Die Folge dieses Manövers war ein Schaden in Höhe von EUR 8.892,69. Der Fuchs hatte Glück – er verschwand unverletzt und ward nicht mehr gesehen.

Herr A konnte nun sein Leihfahrzeug nicht mehr im ursprünglichen Zustand zurückgeben. Aufgrund des Mietvertrages wäre er aber dazu verpflichtet gewesen. Der BGH hatte schon in seiner Entscheidung vom 10.07.2002 (AZ: XII ZR 107/99 )ausgeführt, dass der Mieter verpflichtet sei, „die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Mietbeginn befunden hat“

Deswegen machte auch die Vermieterin gegenüber dem Herrn A Schadensersatzansprüche geltend.

Soweit – so gut. Wäre da nicht eine Haftungsbefreiung mit Selbstbehalt gewesen. Bei der Übergabe des Fahrzeuges war Herrn A nämlich ein Papier ausgehändigt worden, das nicht nur deutlich mit „Mietvertrag“ überschrieben war, das nicht nur das Mietfahrzeug und den zu entrichtenden Mietzins näher bezeichneter, sondern darüber hinaus auch eine entsprechende Klausel zur Haftungsbegrenzung enthielt.

Diese Klausel beschränkte nun die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit und im Übrigen auf einen Selbstbehalt in Höhe von EUR 550,00.
Die Klägerin behauptete nun, der Vertragsschluss sei bereits vorher mündlich erfolgt, die AGB seinen daher nicht wirksam in den Vertrag miteinbezogen worden. Deswegen hafte Herr A auch in voller Höhe.

Denn im §305 II BGB steht zu lesen:

„(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,

und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.“

Es kommt also auf den Vertragsschluss und damit auf diesen Zeitpunkt an. War dieser bei Aushändigung des „Mietvertrages“ also schon geschehen, konnten die AGB nicht mehr wirksam einbezogen werden.

Der BGH entschied nun, dass bei dieser Konstellation von einer einheitlichen Sichtweise ausgegangen werden müsse. Das bedeutet, dass der Vertragsschluss nicht in zwei Teile fällt, wie von der Klägerin vorgetragen: Die mündliche Abrede und die spätere Aushändigung der AGB. Vielmehr sei das Ganze ein einziger Vorgang, der Vetrag komme daher nicht schon bei der Einigung über die essentialia negotii – hier also Mietfahrzeug und Preis – zustande, sondern mit der Aushändigung der schriftlichen Vetragsurkunde.

Damit sind aber die AGB wirksam in den Vertrag einbezogen worden. Die Folge hiervon ist, dass auch die Haftungsbefreiung vereinbart worden ist.

Bleibt also noch die weitere Frage, nämlich die nach dem Grad des Verschuldens.

Handelte Herr A grob fahrlässig, nützte ihm die Freistellung nichts. Handelte es sich um leichte Fahrlässigkeit, so war seine Haftung wirksam begrenzt.

Einfache Fahrlässigkeit wird im § 276 II BGB als das Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt definiert. Demnach muss der Begriff Fahrlässigkeit je nach Kontext ausgelegt werden.

Als grob fahrlässig bezeichnete der BGH noch vor 10 Jahren noch das Verhalten eines Autofahrers, der bei 90 km/h einem Hasen auswich (vgl. BGH 18.12.1996-IV ZR 321/95 NJW 1997, 1012).
Heute kann festgestellt werden, dass zugunsten der Rechtssicherheit seit 2003 Einigkeit über die Bedeutung des Begriffs der groben Fahrlässigkeit besteht. Grobe Fahrlässigkeit liegt seither dann vor, wenn „die Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maß verletzt“ wurde und das Handeln einem „auch in subjektiver Hinsicht unentschuldbaren Fehlverhalten“ entspricht (vgl. BGH 29.01.2003-IV ZR 173/01-NJW 2003, 1118,1119 m.w.N.).

Ein solcher auch subjektiv grob fahrlässig begangener Fahrfehler wäre bspw. der Fall, wenn der Fahrzeuglenker ein abruptes und unkontrolliertes Ausweichmanöver verbunden mit einer scharfen Abbremsung, aufgrund dessen der Fahrer die Herrschaft über sein Fahrzeug verliert, durchgeführt hätte – so der BGH in seiner Begründung.

Im vorliegenden Fall war das Ausweichen des Mieters jedoch als entschuldbares natürliches reflexartiges Verhalten zu bewerten.

Aufgrund der wirksamen Haftungsbefreiung war Herr A deshalb er nicht zum Schadensersatz über den vereinbarten Pauschalbetrag hinaus verpflichtet.

AZ: XII ZR 197/05
OLG Karlsruhe 10 U 53/05
LG Karlsruhe 10 O 808/04

Wie darf sich die Miete erhöhen, wenn die Wohnung größer ist als im Vertrag steht ?

Dieser Frage musste sich jüngst der Bundesgerichtshof stellen. Das Urteil hierzu erging am 23. Mai diesen Jahres.Herr A und Frau B sind Vermieter und Mieterin einer Wohnung. In ihrem Mietvertrag war die Wohnungsgröße mit 121,49 qm angegeben. In Wirklichkeit waren es aber gut 10 qm mehr, nämlich 131,80 qm.

Diesen Mangel wollte Herr A vermutlich heilen, indem er mit Schreiben vom 31. Mai 2005 die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte. Die Voraussetzungen hierfür hat der Gesetzgeber in die §§ 558 ff. BGB geschrieben. Maßgeblich für das Mieterhöhungsverlangen ist unter anderem die Größe der Wohnung. Das steht so im Absatz 2 Satz 1 des § 558 BGB:

„(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“

Nur – welche Größe war heranzuziehen ? Herr A verlangte eine Erhöhung der Bruttokaltmiete von EUR 494,24 auf 521,80 auf der Grundlage der tatsächlich vorhandenen Größe, nämlich den 131,80 qm.

Frau B wehrte sich dagegen, sie vertrat den Standpunkt, dass es auf die im Vertrag angegebene Größe ankomme.

Mit dieser Argumentation hatte sie vor dem Amtsgericht und dem Landgericht keinen Erfolg – beide gaben der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Herrn A statt.

Auf die vom Landgericht zugelassene Revision hin hat der VIII. Zivilsenat des BGH nun die Klage abgewiesen.

Dem BGH zufolge kommt es grundsätzlich auf die Wohnfläche an, die vertraglich vereinbart ist. Die Angabe der Wohnfläche ist keine unverbindliche Objektbeschreibung. So hatte das Berufungsgericht noch die Wohnungsgröße eingeordnet gehabt. Vielmehr handelt es sich hier um die Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung, und eine solche Vereinbarung ist als rechtsverbindlich anzusehen.

Der BGH beantwortete auch gleich die Frage, welche Folgen diese rechtliche Bewertung für den Fall der Abweichung von der vertraglichen zur tatsächlichen Wohungsgröße zeitigt.

Den umgekehrten Fall hat der VIII. Zivilsenat des BGH bereits am 07. Juli 2007 entschieden: Im Verfahren VIII ZR 192/03 hat er dahingehend geurteilt, dass die Abweichung bis zu einer Größe von 10 % nicht maßgeblich sein soll. Dieses Urteil ist in der NJW 2004 auf der Seite 3115 veröffentlicht worden.

Und nun hat das Gericht entschieden, dass dies sowohl in die eine wie auch in die andere Richtung gelten solle. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 % ist es den Vertragsparteien unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zumutbar, an der vertraglichen Vereinbarung festgehalten zu werden.

Weil im konkret entschiedenen Falle gut 10 qm weniger waren als 10 % aus 121,49 war die zulässige Mieterhöhung aus der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen.

Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg – Urteil vom 18. November 2005 – 9 C 335/05

LG Berlin – Urteil vom 20. April 2006 – 62 S 11/06

BGH: Alles wird teurer – auch die Kaltmiete bei gleichbleibender Vergleichsmiete

Ein jedes Ding hat seinen Preis. Das gilt auch für die Mieten. Die Explosion der Wohnkosten, die überdurchschnittlich gestiegen sind, hatte in der jüngeren Vergangenheit aber mit den gestiegenen Energiepreisen zu tun.

Es ist auch nicht weiter verwunderlich, wenn Vermieter gelegentlich auf die Idee verfallen, dass sie von ihrem Mietern in Zukunft etwas mehr verlangen könnten, als bisher.

Um hier Rechtssicherheit zu geben, hat der Gesetzgeber die §§ 558 ff. ins BGB geschrieben:

„§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Demzufolge der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen. Die Grenze hierfür bildet die ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im nun vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Kaltmietzins von EUR 4,00 je Quadratmeter vereinbart. Der Mietvertrag datierte vom 19. August 2004. Die Vergleichsmiete lag damals darüber, nämlich bei EUR 4,60.
Nach gut einem Jahr nun, nämlich mit Schreiben vom 26.09.2005 wollte die Vermieterin mehr haben – und verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung auf EUR 4,26 je Quadratmeter ab dem 01.12.2005.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

Die Sache nahm ihren Gang, das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat in der Berufung der Klage stattgegeben.

Die Mieter gingen in die Revision und unterlagen nun vor dem BGH.

Die entscheidende Rechtsfrage, die sich stellte, war, ob die Zustimmung zur Erhöhung auch dann verlangt werden kann, wenn sich die Vergleichsmiete nicht geändert hat und darüber hinaus der vermietete Wohnraum günstiger als die Vergleichsmiete war.

Der BGH hat hierzu festgehalten, dass es gerade keine Voraussetzung des Mieterhöhungsverlangens ist, dass sich die Vergleichsmiete seit dem Vertragsabschluss erhöht habe.

Klärende Worte fand das Gericht zum Wesen des Vergleichsmietensystems: Dieses soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen.

Die Interessen des Mieters werden nach Meinung des BGH in vielfältiger Weise hinreichend geschützt, nämlich durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB.

Sofern also der Mietvertrag keine Mieterhöhung ausschließt, ist auch bei besonders günstigem Wohnraum kein besonderer Schutz dagegen gegeben, dass die Miete nicht stufenweise bis zur Vergleichsmiete angepasst wird. Der BGH hat in seiner Entscheidung sogar darauf abgestellt, dass der Mieter damit rechnen müsse, dass die Miete angepasst werde.

Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06

AG Halle-Saalkreis – Urteil vom 28. April 2006 – 92 C 840/06 ./.

LG Halle – Urteil vom 25. Oktober 2006 – 2 S 137/06

OLG Stuttgart: Wenn sich die Struktur der Mieter nachteilig verändert, darf die Miete gemindert werden.

Wenn eine Mietsache mangelhaft ist, dann darf der Mieter den Mietzins kürzen. Das steht so im Gesetz: § 536 Absatz 1 BGB bestimmt : „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
Grundvoraussetzung ist also, dass ein Mangel vorliegt. Als Maßstab hierfür geht das Gesetz von der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aus. Enstscheidend ist daher, was die Vertragsparteien im Mietvertrag ausgehandelt hatten. Der Sinn hierfür ist auch einleuchtend: Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, der Mieter schuldet ihm dafür als Gegenleistung den Mietzins. Wenn der Mieter also nicht das bekommt, was vereinbart ist, braucht er auch nicht den vollen Preis dafür bezahlen.
Soweit – so gut. In der Praxis ist es oftmals schwer, das Vorliegen eines Mangels festzustellen.
Das OLG Stuttgart hat jetzt – am 21.12.2006 – einen prekären Fall zu entscheiden.
Das problematische an der Geschichte ist nämlich, dass es sich hier um eine Gewerbeimmobilie handelte, in der Büroräume vermietet werden. Geworben hatte die Vermieterin mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage. Die Mieterin war dafür auch bereit, einen Mietzins zu entrichten, der sogar über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels lag. Weitere Mieter im Objekt waren eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und eine Arztpraxis. Der Zugang zum Gebäude war nur über Code-Karte oder über eine Sprechanlage möglich.
Exklusivität zu einem exorbitanten Preis also. Und dann geschah etwas, was die Mieterin veranlasste, die Miete zu mindern.
Eine große Behörde mietete gleich mehrere Etagen. Nun ist das Arbeitsamt als Nachbar vielleicht noch kein Minderungsgrund – aber die Bundesagentur für Arbeit hatte die Räume zu dem Zweck gemietet, dort Langzeitarbeitslose und Hartz-IV-Empfänger zu betreuen. Außerdem rundete eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung das Angebot ab.
Die Folge hiervon war, dass die Bundeagentur täglich im Schnitt 500 Menschen zu betreuen hatte. Die Schließanlage und die Zugangskontrolle waren daher überfordert, die Türen standen daher während den Öffnungszeiten der Bundesagentur offen.
Für ihren eigenen Schutz hatte die BA einen Security-Dienst angeheuert. Dessen Mitarbeiter patroullierten auf den Gängen.
Die Mieterin hatte sich unter Exklusivität wohl etwas anderes vorgestellt. Deshalb war sie der Meinung, sie könne die Miete um 50 % kürzen.
Zunächst ist festzuhalten, dass mietvertraglich die Zugangskontrolle geschuldet sei. Wenn die Schließanlage nun dem Besucheransturm nicht mehr standhalten konnte, dann ist dies als ein Mangel anzusehen.
Daher war die Miete deswegen zu kürzen. Der private Sicherheitsdienst und die an der Drehtür poitionierte Person sind auch kein adäquater Ersatz.
Das Oberlandesgericht führte hierzu aus, dass mietvertraglich geschuldet sei, dass die Vermietung der weiteren Räume nur in der Art und Weise erfolgen könne, dass die Quantität der Besucher einem Bürobetrieb ermögliche und durch der Zugang durch eine Kontrollanlage gesteuert werden könne.
Das Gericht hatte nun auch darüber zu befinden, ob die Qualität der Besucher dazu berechtige, die Miete zu kürzen.
Der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart bejahte nun auch dies, indem er folgende Sätze ins Urteil schrieb. „Zwar verkennt der Senat nicht, dass ein erheblicher Teil der Besucher dem Durchschnitt der Bevölkerung entspricht. Es können aber auch nicht die Augen davor verschlossen werden, dass sich unter den Besuchern des Hartz- IV-Abteilung, der Suchtberatungsstelle und der Schuldnerberatung ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffällig gewordenen Personen befindet .“
AZ: 13 U 51/2006 OLG Stuttgart.
Die Revision zum BGH wurde zugelassen.