Der BGH und die Schönheitsreparaturen

Wieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit einer Klausel zu Schönheitsreparaturen befassen.Frau A hatte eine Wohnung der B gemietet gehabt. Für den schriftlichen Mietvertrag kam ein Formular zur Anwendung. In diesem war bestimmt, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin übertragen wurde.

Darüber hinaus fand sich hier eine Klausel, die bestimmte:
„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Das hielt Frau A für unwirksam – und klagte auf Feststellung, dass die B überhaupt keinen vertraglichen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hatte die Revision zum BGH zugelassen.

Der VIII. Zivilsenat hat jetzt diese Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Prüfungsmaßstab ist auch hier wieder das AGB-Recht im BGB. § 307 BGB lautet:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Der BGH hat nunmehr die in Absatz 1 Satz 1 genannte Rechtsfolge für diese Vertragsgestaltung angenommen und dies unter anderem mit dem Absatz 2 Nr. 1 begründet. Daraus folgt, dass Frau A insgesamt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

 

Das Gericht hat zwar das Interesse der Vermieter gesehen, am Ende der Mietzeit die Wohnung in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die potentielle Nachmieter nicht von vorneherein abschreckt. Von daher dürfte eine zulässige Endrenovierungsklausel die hier gewählte Farbwahlklausel enthalten dürfen.

Die gewählte Klausel schreibt dem Mieter aber nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung diese Farbgebung vor. Vielmehr ist diese dem Wortlaut entsprechend für die gesamte Mietzeit gültig.

Das Gericht hat aber in seiner Entscheidung ausgeführt, dass jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran bestehen könne, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07

AG Pankow/Weißensee – Urteil vom 6. Dezember 2006 – 7 C 302/06

LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2007 – 62 S 341/06