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07

BGH: Alles wird teurer – auch die Kaltmiete bei gleichbleibender Vergleichsmiete

Ein jedes Ding hat seinen Preis. Das gilt auch für die Mieten. Die Explosion der Wohnkosten, die überdurchschnittlich gestiegen sind, hatte in der jüngeren Vergangenheit aber mit den gestiegenen Energiepreisen zu tun.

Es ist auch nicht weiter verwunderlich, wenn Vermieter gelegentlich auf die Idee verfallen, dass sie von ihrem Mietern in Zukunft etwas mehr verlangen könnten, als bisher.

Um hier Rechtssicherheit zu geben, hat der Gesetzgeber die §§ 558 ff. ins BGB geschrieben:

„§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Demzufolge der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen. Die Grenze hierfür bildet die ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im nun vom BGH entschiedenen Fall hatten die Parteien einen Kaltmietzins von EUR 4,00 je Quadratmeter vereinbart. Der Mietvertrag datierte vom 19. August 2004. Die Vergleichsmiete lag damals darüber, nämlich bei EUR 4,60.
Nach gut einem Jahr nun, nämlich mit Schreiben vom 26.09.2005 wollte die Vermieterin mehr haben – und verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung auf EUR 4,26 je Quadratmeter ab dem 01.12.2005.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein solcher Anspruch des Vermieters ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

Die Sache nahm ihren Gang, das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat in der Berufung der Klage stattgegeben.

Die Mieter gingen in die Revision und unterlagen nun vor dem BGH.

Die entscheidende Rechtsfrage, die sich stellte, war, ob die Zustimmung zur Erhöhung auch dann verlangt werden kann, wenn sich die Vergleichsmiete nicht geändert hat und darüber hinaus der vermietete Wohnraum günstiger als die Vergleichsmiete war.

Der BGH hat hierzu festgehalten, dass es gerade keine Voraussetzung des Mieterhöhungsverlangens ist, dass sich die Vergleichsmiete seit dem Vertragsabschluss erhöht habe.

Klärende Worte fand das Gericht zum Wesen des Vergleichsmietensystems: Dieses soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen.

Die Interessen des Mieters werden nach Meinung des BGH in vielfältiger Weise hinreichend geschützt, nämlich durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB.

Sofern also der Mietvertrag keine Mieterhöhung ausschließt, ist auch bei besonders günstigem Wohnraum kein besonderer Schutz dagegen gegeben, dass die Miete nicht stufenweise bis zur Vergleichsmiete angepasst wird. Der BGH hat in seiner Entscheidung sogar darauf abgestellt, dass der Mieter damit rechnen müsse, dass die Miete angepasst werde.

Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06

AG Halle-Saalkreis – Urteil vom 28. April 2006 – 92 C 840/06 ./.

LG Halle – Urteil vom 25. Oktober 2006 – 2 S 137/06

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