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Dez
06

OLG Stuttgart: Wenn sich die Struktur der Mieter nachteilig verändert, darf die Miete gemindert werden.

Wenn eine Mietsache mangelhaft ist, dann darf der Mieter den Mietzins kürzen. Das steht so im Gesetz: § 536 Absatz 1 BGB bestimmt : „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
Grundvoraussetzung ist also, dass ein Mangel vorliegt. Als Maßstab hierfür geht das Gesetz von der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aus. Enstscheidend ist daher, was die Vertragsparteien im Mietvertrag ausgehandelt hatten. Der Sinn hierfür ist auch einleuchtend: Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, der Mieter schuldet ihm dafür als Gegenleistung den Mietzins. Wenn der Mieter also nicht das bekommt, was vereinbart ist, braucht er auch nicht den vollen Preis dafür bezahlen.
Soweit – so gut. In der Praxis ist es oftmals schwer, das Vorliegen eines Mangels festzustellen.
Das OLG Stuttgart hat jetzt – am 21.12.2006 – einen prekären Fall zu entscheiden.
Das problematische an der Geschichte ist nämlich, dass es sich hier um eine Gewerbeimmobilie handelte, in der Büroräume vermietet werden. Geworben hatte die Vermieterin mit exklusivem Ambiente in außergewöhnlicher Lage. Die Mieterin war dafür auch bereit, einen Mietzins zu entrichten, der sogar über dem Höchstsatz des örtlichen Mietspiegels lag. Weitere Mieter im Objekt waren eine Versicherungsgruppe, eine Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei und eine Arztpraxis. Der Zugang zum Gebäude war nur über Code-Karte oder über eine Sprechanlage möglich.
Exklusivität zu einem exorbitanten Preis also. Und dann geschah etwas, was die Mieterin veranlasste, die Miete zu mindern.
Eine große Behörde mietete gleich mehrere Etagen. Nun ist das Arbeitsamt als Nachbar vielleicht noch kein Minderungsgrund – aber die Bundesagentur für Arbeit hatte die Räume zu dem Zweck gemietet, dort Langzeitarbeitslose und Hartz-IV-Empfänger zu betreuen. Außerdem rundete eine Suchtberatungsstelle und eine Schuldnerberatung das Angebot ab.
Die Folge hiervon war, dass die Bundeagentur täglich im Schnitt 500 Menschen zu betreuen hatte. Die Schließanlage und die Zugangskontrolle waren daher überfordert, die Türen standen daher während den Öffnungszeiten der Bundesagentur offen.
Für ihren eigenen Schutz hatte die BA einen Security-Dienst angeheuert. Dessen Mitarbeiter patroullierten auf den Gängen.
Die Mieterin hatte sich unter Exklusivität wohl etwas anderes vorgestellt. Deshalb war sie der Meinung, sie könne die Miete um 50 % kürzen.
Zunächst ist festzuhalten, dass mietvertraglich die Zugangskontrolle geschuldet sei. Wenn die Schließanlage nun dem Besucheransturm nicht mehr standhalten konnte, dann ist dies als ein Mangel anzusehen.
Daher war die Miete deswegen zu kürzen. Der private Sicherheitsdienst und die an der Drehtür poitionierte Person sind auch kein adäquater Ersatz.
Das Oberlandesgericht führte hierzu aus, dass mietvertraglich geschuldet sei, dass die Vermietung der weiteren Räume nur in der Art und Weise erfolgen könne, dass die Quantität der Besucher einem Bürobetrieb ermögliche und durch der Zugang durch eine Kontrollanlage gesteuert werden könne.
Das Gericht hatte nun auch darüber zu befinden, ob die Qualität der Besucher dazu berechtige, die Miete zu kürzen.
Der 13. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart bejahte nun auch dies, indem er folgende Sätze ins Urteil schrieb. „Zwar verkennt der Senat nicht, dass ein erheblicher Teil der Besucher dem Durchschnitt der Bevölkerung entspricht. Es können aber auch nicht die Augen davor verschlossen werden, dass sich unter den Besuchern des Hartz- IV-Abteilung, der Suchtberatungsstelle und der Schuldnerberatung ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffällig gewordenen Personen befindet .“
AZ: 13 U 51/2006 OLG Stuttgart.
Die Revision zum BGH wurde zugelassen.

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3 Responses to “OLG Stuttgart: Wenn sich die Struktur der Mieter nachteilig verändert, darf die Miete gemindert werden.”


  1. Dezember 18, 2007 um 1:21 pm

    Guten Tag,

    ich habe im Internet einen Buchhinweis zum Thema Mietminderung gefunden. Allerdings kommt das Buch erst Anfang 2008 heraus und ist wohl auch eher aus Vermietersicht geschrieben. Vielleicht kennt jemand eine gute Lektüre zur Mietminderung, die aus Sicht des Mieters geschrieben ist?

  2. Dezember 18, 2007 um 2:45 pm

    your lawyer is your friend 🙂


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