Wie darf sich die Miete erhöhen, wenn die Wohnung größer ist als im Vertrag steht ?

Dieser Frage musste sich jüngst der Bundesgerichtshof stellen. Das Urteil hierzu erging am 23. Mai diesen Jahres.Herr A und Frau B sind Vermieter und Mieterin einer Wohnung. In ihrem Mietvertrag war die Wohnungsgröße mit 121,49 qm angegeben. In Wirklichkeit waren es aber gut 10 qm mehr, nämlich 131,80 qm.

Diesen Mangel wollte Herr A vermutlich heilen, indem er mit Schreiben vom 31. Mai 2005 die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte. Die Voraussetzungen hierfür hat der Gesetzgeber in die §§ 558 ff. BGB geschrieben. Maßgeblich für das Mieterhöhungsverlangen ist unter anderem die Größe der Wohnung. Das steht so im Absatz 2 Satz 1 des § 558 BGB:

„(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“

Nur – welche Größe war heranzuziehen ? Herr A verlangte eine Erhöhung der Bruttokaltmiete von EUR 494,24 auf 521,80 auf der Grundlage der tatsächlich vorhandenen Größe, nämlich den 131,80 qm.

Frau B wehrte sich dagegen, sie vertrat den Standpunkt, dass es auf die im Vertrag angegebene Größe ankomme.

Mit dieser Argumentation hatte sie vor dem Amtsgericht und dem Landgericht keinen Erfolg – beide gaben der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Herrn A statt.

Auf die vom Landgericht zugelassene Revision hin hat der VIII. Zivilsenat des BGH nun die Klage abgewiesen.

Dem BGH zufolge kommt es grundsätzlich auf die Wohnfläche an, die vertraglich vereinbart ist. Die Angabe der Wohnfläche ist keine unverbindliche Objektbeschreibung. So hatte das Berufungsgericht noch die Wohnungsgröße eingeordnet gehabt. Vielmehr handelt es sich hier um die Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung, und eine solche Vereinbarung ist als rechtsverbindlich anzusehen.

Der BGH beantwortete auch gleich die Frage, welche Folgen diese rechtliche Bewertung für den Fall der Abweichung von der vertraglichen zur tatsächlichen Wohungsgröße zeitigt.

Den umgekehrten Fall hat der VIII. Zivilsenat des BGH bereits am 07. Juli 2007 entschieden: Im Verfahren VIII ZR 192/03 hat er dahingehend geurteilt, dass die Abweichung bis zu einer Größe von 10 % nicht maßgeblich sein soll. Dieses Urteil ist in der NJW 2004 auf der Seite 3115 veröffentlicht worden.

Und nun hat das Gericht entschieden, dass dies sowohl in die eine wie auch in die andere Richtung gelten solle. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 % ist es den Vertragsparteien unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zumutbar, an der vertraglichen Vereinbarung festgehalten zu werden.

Weil im konkret entschiedenen Falle gut 10 qm weniger waren als 10 % aus 121,49 war die zulässige Mieterhöhung aus der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen.

Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg – Urteil vom 18. November 2005 – 9 C 335/05

LG Berlin – Urteil vom 20. April 2006 – 62 S 11/06