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Mrz
07

Bundesgerichtshof: Neue Entscheidung zu „Schrottimmobilien“ und „Mietpools“

Beklagte im Verfahren ist die Bausparkasse B. Frau K hatte eine Eigentumswohnung erworben – wie so viele wollte sie damit Steuern sparen und gleichzeitig eine sichere Anlage für später haben. Für ein besonderes Modell, das unterm Strich wohl fast nichts kosten sollte, hatte sie ein Vermittler geworben. Kernstück dieses Modelles war ein so genannter „Mietpool“.

Gekostet hat die Eigentumswohnung, die Frau K auf diese Weise erwarb, damals 1997 eigentlich DM 88.000,00. Die Wohnung war in Schwelm gelegen und bereits vermietet. Damit Frau K den Kaufpreis finanzieren konnte, musste sie ein Grundschuldvorausdarlehen einer Bank über DM 100.000,00 aufnehmen. Im Darlehensvertrag war vorgesehen, dass Frau K der Mieteinnahmegemeinschaft – dem Mietpool – beizutreten hatte, was sie auch tat.

Und jetzt kam die Bausparkasse ins Spiel. Mit ihr wurden zwei Bausparverträge abgeschlossen. Mit diesen Veträgen sollte der Kredit getilgt werden.

Die ganze Sache ging gründlich schief – und so landete man vor Gericht. Zunächst vor dem Landgericht in Karlsruhe.

Frau K machte nämlich geltend, die Bausparkasse habe vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt. Zum damaligen Zeitpunkt hieß das noch culpa in contrahendo – ein Verschulden vor Vetragsschluß, jetzt ist das Ganze im BGB normiert – seit der Schuldrechtsreform 2002.

Eine Verletzung dieser Pflichten kann dann zu Schadensersatzansprüchen führen. Hierbei ist besonders zu prüfen, welche Pflichten sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben können. Vorvertraglich heisst ja gerade, dass hier Rechte und Pflichten bestehen sollen, bevor überhaupt vertragliche Ansprüche zwischen den Parteien begründet worden sind.

Jetzt sagt uns schon der § 311 BGB:

„Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1.die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.ähnliche geschäftliche Kontakte.

(3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.“

Frau K sagt nun, das Mietpoolkonzept habe von Anfang an überhöhte Ausschüttungen vorgesehen,. Hierdurch sei eine entsprechende Rendite vorgetäuscht worden. Das Ganze sei in betrügerischer Manier erfolgt.

Diese Hintergründe eines betrügerischen Konzeptes seien der Bausparkasse B bekannt gewesen. Diese habe gleichwohl hierbei mitgemacht. Schließlich habe die B ja den Beitritt zum Mietpool zur Voraussetzung dafür gemacht, dass das Bauspardarlehen zur Auszahlung kam.

Die überhöhten Mietpoolausschüttungen habe die B hierbei als tatsächliche Mieterträge behandelt.

Die Bausparkasse hätte ihren Wissensvorsprung der Frau K vor Vetragsschluß offenbaren müssen. Hierzu sei sie verpflichtet gewesen. Nachdem sie dies aber unterlassen habe, hätte sie sich ersatzpflichtig gemacht.

Das Landgericht in Karlsruhe hat die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Frau K hin hat das Oberlandesgericht in Karlsruhe der Klage stattgegeben, aber die Revision zugelassen. Das OLG hatte hierzu Beweis darüber erhoben, wie es sich mit der Üblichkeit des verlangten Beitrittes zu der Mieteinnahmegemeinschaft verhielt.

Das Urteil des OLG wurde in ZIP 2005, 698 veröffentlicht.

Auf die Revision hin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des OLG Karlsruhe jetzt zurück verwiesen.

Trotzdem ist es kein Sieg der Bausparkasse.

Hatte das OLG noch angenommen, die finanzierende Bank sei schon deshalb zur Aufklärung verpflichtet, weil sie dem Darlehnsnehmer zur Voraussetzung der Auszahlung den Beitritt zum für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool gemacht habe, hat der BGH jetzt dieser weitreichenden Aufklärungspflicht eine Absage erteilt.

Treten aber bei dem konkreten Mietpool im konkreten Fall noch spezifische Risiken hinzu, können sich in diesem Zusammenhang weitergehende Aufklärungspflichten ergeben.

Das Gericht nennt hier beispielhaft mehrere für diese Form durchaus üblich waren.

So, wenn die Bank bereits Kenntnis von der Überschuldung des Pools hat und trotzdem dem Beitritt verlangt. Auch für den Fall, dass dem Mietpool bereits Darlehen gewährt wurden, für den die Mitglieder haften müssen.

Schließlich nannte das Gericht auch das Beispiel, wonach den Mitgliedern zunächst überhöhte Ausschüttungen gemacht wurden, die diesen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und der Finanzierbarkeit der Anlage vermittelten und die finanzierende Bank hiervon Kenntnis hatte.

Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall konnten diese Voraussetzungen noch nicht abschließend beurteilt werden.

Zwar steht fest, dass die Vermittler und die Mietpoolverwalterin die Klägerin arglistig getäuscht haben. Dies geschah dadurch, dass einerseits evident unrichtige Angaben zur angeblich in dem konkreten Mietobjekt erzielbaren Miete gemachtg wurden und darüber hinaus auch Auszahlung getätigt wurden, die entsprechend überhöht waren und denen keine entsprechenden Mieteinnahmen zugrunde lagen.

Nicht tragfähig sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts, dies sei der Beklagten bekannt gewesen.

Das OLG hatte keine Beweisaufnahme zur Frage der Kenntnis der beklagten Bausparkasse von den konkreten Risiken des Mietpools durchgeführt.

Diese Kenntnis ist zwischen den Parteien streitig. Zeugenbeweis war angeboten worden.

Die vorliegenden Unterlagen belegen nämlich nicht ausreichend eine Kenntnis der B. Dies hatte das OLG aber angenommen gehabt.

Nachdem die Feststellungen zur Kenntnis sich als nicht tragfähig erwiesen haben, muss dies auch für die weitere Annahme des Oberlandesgerichtes gelten, die Bausparkasse habe sich wissentlich an einem Betrug zum Nachteil der Frau K beteiligt.

Deswegen schloss der BGH : „Nach Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wird dieses nunmehr in der prozessual gebotenen Weise die erforderlichen Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Kenntnis der beklagten Bausparkasse von der arglistigen Täuschung zu treffen haben.“

Wichtig ist aber, dass der BGH auch geurteilt hat, dass der Frau K hier nun eine Beweiserleichterung zugute kommt. Hierzu hatte der Senat schon in der Entscheidung vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) wesentliches ausgeführt.

Hierbei wird der Klägerin im Anschluss an die Entscheidung des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04). Diese Beweiserleichterung fußt auf einem die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprungs

Dies gilt deswegen, weil die beklagte Bausparkasse in institutioneller Weise mit den Vermittlern zusammen gearbeitet hatte.

Ihre Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittler wird daher vermutet.

Es obliegt daher der Beklagten und nicht der Klägerin, diese Vermutung mit den von ihr angebotenen Beweismitteln zu widerlegen. Gelingt ihr dieses nicht, so ist eine neuerliche Verurteilung zu erwarten.

Urteil vom 20. März 2007 – XI ZR 414/04

LG Karlsruhe – Urteil vom 5. Dezember 2000 – 11 O 95/00 ./. OLG Karlsruhe – Urteil vom 24. November 2004 – 15 U 4/01

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