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Schadensersatzansprüche gegen den Staat wegen unzumutbarer Verzögerung von Eintragungen im Grundbuch

Am heutigen Donnerstag hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ein Urteil gefällt, auf das viele schon lange gewartet haben dürften.

Es ging um die Frage, ob einem Grundstückseigentümer Schadensersatz- oder Entschädigungsansprüche zustehen. Beklagter im Verfahren war Vater Staat.

Hintergrund der ganzen Geschichte war die Tatsache, dass ein Grundbuchamt personell hoffnungslos überlastet war. Der zuständige Rechtspfleger kam seiner Arbeit nicht mehr hinterher – er versank in seinen Aktenbergen. Abhilfe war nicht in Sicht. Die knappen Kassen der öffentlichen Hand sind ja schon längst kein Staatsgeheimnis mehr.

In dem zu entscheidenden Falle verhielt es sich nun so, dass ein Bauträger auf seinem Grundstück Eigentumswohnungen gebildet und diese an Interessenten verkauft hatte.

Die Käufer hatten nun in den notariellen Kaufverträgen mit dem Bauträger vereinbart, dass der Kaufpreis dann bezahlt werden sollte, wenn für die Käufer Vormerkungen zur Sicherung ihrer Ansprüche im Grundbuch eingetragen waren.

Das ist so durchaus üblich. Die Vormerkung im Grundbuch sichert die Käufer dahingehend ab, dass das Objekt im Kaufvertrag nicht ein zweites Mal veräußert werden kann. Das deutsche Sachenrecht kennt das sogenannte Publizitätsprinzip. Das bedeutet, dass Änderungen an Rechtsverhältnissen an Sachen deutlich nach außen sichtbar sein müssen. Dieses schützt den Rechtsverkehr. Bei beweglichen Sachen läßt sich dieses relativ einfach bewerkstelligen. So normiert beispielsweise der § 929 zum Eigentumsübergang, dass dieser erfolgt, wenn sich die Parteien über den Eigentumsübergang einig sind und – jetzt kommt die Publizität ins Spiel – zusätzlich der Veräußerer dem Erwerber die Sache übergibt.

Bei Immobilien ist das Ganze schon etwas schwieriger. Deshalb hat man sich die Sache mit dem Grundbuch einfallen lassen. Das, was im Grundbuch steht, stellt dann die entsprechende Öffentlichkeit her.

Nun geht das Eigentum an einem Grundstück durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch über. Weil für diese Zeit beide Parteien schutzbedürftig sind, hat man sich den Dreh mit der Vormerkung einfallen lassen. Ansonsten stünde man vor dem unlöbaren Problem, ob das Eigentum übergehen soll während man noch aufs Geld wartet oder aber ob man das Geld los ist und das Eigentum vielleicht nie bekommt….

Die Vormerkung setzt dafür eine Marke ins Grundbuch, dergestalt, dass drinsteht : Hier hat einer vorrangige Rechte, jetzt kommt kein anderer mehr vorher in das Buch.

Soweit – sogut.

In unserem Falle wartete also der Bauträger auf die Eintragung der Vormerkungen – damit endlich das Geld fließt. Unser Rechtspfleger brauchte hierfür etwas mehr Zeit, weil er überlastet war. Nach einem Jahr und acht Monaten war es endlich soweit. Das Geld hätte fließen können.

Leider war die Liquidität des Bauträgers nicht für diese lange Wartezeit geschaffen. Vor Ablauf dieser zwanzig Monate war er insolvent geworden.

Die finanzierende Sparkasse hatte sich davor noch die Ersatzansprüche abtreten lassen.

Sie verlangte nun einen Zinsschaden, der dem Bauträger wegen dieser 20 Monate entstanden war. Und es ging hier nicht um Ackermann’sche peantus, sage und schreiben EUR 450.000,00 standen als Zinsverluste zu Buche.

Als Schädiger machte die Sparkasse das Bundesland Schleswig-Holstein aus. Schließlich war der Rechtspfleger Beamter des Landes, das Grundbuchamt beim Amtsgericht Landesbehörde.

Das Landgericht Lübeck wies die Klage am 27.08.2004 ab, das Oberlandesgericht Schleswig gab ihr am 10.11.2005 statt, so landete das Ganze vor dem Bundesgerichtshof.

Dieser hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Prüfung an das Oberlandesgericht zurück verwiesen.

Dabei hat der BGH jedoch die Ersatzansprüche im Ansatz durchaus bejaht, Zur Begründung führte er unter anderem aus, jede Behörde habe die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten.

Die Überlastung der zuständigen Beamten hat der BGH zwar gesehen, aber angemerkt, dass für den Fall, dass dies nicht gewährleistet sei, nicht nur die zuständige Behörde ( in unserem Falle das Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (hier nun das Landgericht, danach das Oberlandesgericht und zuletzt das Justizministerium) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe zu schaffen.

Weitere Sachverhaltsfeststellungen sind allerdings vonnöten, da im konkreten Fall bislang nicht hinreichnd die Frage aufgeklärt wurde, inwieweit die oben genannten Behörden hierzu in der Lage gewesen wären. Deshalb wurde eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht nötig.

Der BGH hat aber auch an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, dass ein Schadensersatzanspruch des Bürgers nicht auf eine etwaige Pflichtverletzung des Parlamentes bei der Haushaltsplanung und dessen Gesetzgebung gestützt werden kann.

Außer dem Amtshaftungsanspruch kommt noch ein Entschädigungsanspruch des Grundstückseigentümers für die Entgangene Nutzung in Betracht.

Die Rechtsprechung hat für solche Fälle das Instrument des so genannten „enteignungsgleichen Eingriffs“ geschaffen. Dies ist dann der Fall, zwar keine Enteignung vorliegt, für den Eigentümer sich die Situation aber so darstellt, als wäre er enteignet.

Dieser Ausgleichsanspruch ist zwar nicht auf den vollen Schadensausgleich gerichtet, der BGH hat in seiner Entscheidung aber die Voraussetzungen für gegeben erachtet.

Zur Höhe dieses Anspruches bedarf es gleichfalls weiterer tatsächlicher Feststellungen durch das Berufungsgericht.

Urteil vom 11. Januar 2007 – III ZR 302/05

OLG Schleswig – Urteil vom 10. November 2005 – 11 U 145/04 ./. LG Lübeck – Urteil vom 27. August 2004 – 9 O 159/02

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2 Responses to “Schadensersatzansprüche gegen den Staat wegen unzumutbarer Verzögerung von Eintragungen im Grundbuch”


  1. Januar 12, 2007 um 10:22 am

    Eine längst überfällige, deshalb umso wichtigere Entscheidung.


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