BGH: Neues zur Quotenabgeltungsklausel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig. Jetzt hat er seine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle bei Mietverträgen fortentwickelt. Im jetzt zu entscheidenden Fall ging es um eine so genannte Quotenabgeltungsklausel.

Hierunter versteht man eine Relung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum Einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 I, II BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Jetzt liegt eine Entscheidung vor, die sich mit flexiblen – anstatt starren – Abgeltungsquoten auseinanderzusetzen hatte. Eine solche – flexible – Quote ermöglicht den tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarf.

Der Entscheidung liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er hatte diese Wohnung frisch renoviert übergeben. Im Mietvertrag gab es gesonderte Regelungen zu den Schöhnheitsreparaturen. Demnach waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Geregelt war dies im § 16 Nr. 2 des Mietvertrages.

§ 16 Nr. 4 bestimmte nun, dass davon abgewichen werden konnte, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die Quotenabgeltungsklausel schließlich findet sich im § 16 Nr. 7 des Mietvertrages. Diese lautete:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Nachdem das Mietverhältnis beendet war, wollten die Mieter ihre Kaution wieder ausbezahlt bekommen. Der Vermieter hingegen erklärte die Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Zahlung einer entsprechenden Abgeltungssumme.
Diese hatte er auf der Basis der Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 4 des Mietvertrages errechnet. Als Grundlage hierfür diente ihm ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes. Dieser beinhaltete Positionen für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen.

Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Die Mieter klagten auf Auszahlung des Kautionsguthabens und obsiegten vor dem Amtsgericht. Der Vermieter ging in die Berufung – erfolglos.

In der Revision hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein kann.

Dies ist dann der Fall, wenn diese Klausel dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Wenn aber der durchschnittliche Mieter hierzu nicht in der Lage ist, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vor. Damit benachteiligt die Klausel den Verbraucher unangemessen. Die Folge hiervon ist die Unwirksamkeit:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.“

Das Gericht hat aber zum weiteren Verständnis weiter ausgeführt:

„1. Allerdings lässt die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Nr. 7 des Mietvertrags eine Auslegung zu, bei der ihr sachlicher Regelungsgehalt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnung wie in dem zu entscheidenden Fall dem Mieter vom Vermieter renoviert übergeben worden ist. Ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof offen gelassen.

§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags ermöglicht bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich. Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt.

Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht – ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume – Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf). Dasselbe Ergebnis kann auf einfachere Weise dadurch erzielt werden, dass bei der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende (fiktive) Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem hier gebildeten Beispiel beträgt die der Abnutzung entsprechende Wohndauer zwei Jahre. Bei einer Regelfrist von fünf Jahren folgt daraus eine identische Beteiligungsquote von 2/5 (fiktive Wohndauer/Regelfrist).

2. Die vom Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Dieses schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularbestimmung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt. Dem wird die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht gerecht.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4″ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Im oben gebildeten Beispielsfall führt dies zu einer Beteiligungsquote des Mieters von 4/10 (2/5).

Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall dem Vermieter aber auch eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7. Der Fristenzeitraum gemäß § 16 Nr. 2 bis 4 kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.“

Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06

AG Kiel – Urteil vom 4. November 2005 – 118 C 28/05 ./.

LG Kiel – Urteil vom 27. April 2006 – 1 S 263/05

Der Ausgleichsanspruch des Tankstellenpächters

Wenn ein Mineralölunternehmen eine Tankstelle an einen Menschen verpachtet und dieser damit diese selbständig betreibt, dort für die Verpächterin Kraftstoffe und Schmierstoffe vertreibt, dann ist er als Handelsvertreter einzuordnen.

Wenn nun dieses Vertragsverhältnis beendet wird, hält das Handelsrecht bestimmte Regeln vor. So gibt es unter anderem auch den Handelsvertreterausgleich. Geregelt ist dieser im § 89b HGB:

㤠89b
(1) 1Der Handelsvertreter kann von dem Unternehmer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses einen angemessenen Ausgleich verlangen, wenn und soweit

1.der Unternehmer aus der Geschäftsverbindung mit neuen Kunden, die der Handelsvertreter geworben hat, auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses erhebliche Vorteile hat,
2.der Handelsvertreter infolge der Beendigung des Vertragsverhältnisses Ansprüche auf Provision verliert, die er bei Fortsetzung desselben aus bereits abgeschlossenen oder künftig zustande kommenden Geschäften mit den von ihm geworbenen Kunden hätte, und
3.die Zahlung eines Ausgleichs unter Berücksichtigung aller Umstände der Billigkeit entspricht.
2Der Werbung eines neuen Kunden steht es gleich, wenn der Handelsvertreter die Geschäftsverbindung mit einem Kunden so wesentlich erweitert hat, daß dies wirtschaftlich der Werbung eines neuen Kunden entspricht.

(2) Der Ausgleich beträgt höchstens eine nach dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre der Tätigkeit des Handelsvertreters berechnete Jahresprovision oder sonstige Jahresvergütung; bei kürzerer Dauer des Vertragsverhältnisses ist der Durchschnitt während der Dauer der Tätigkeit maßgebend.

(3) Der Anspruch besteht nicht, wenn

1.der Handelsvertreter das Vertragsverhältnis gekündigt hat, es sei denn, daß ein Verhalten des Unternehmers hierzu begründeten Anlaß gegeben hat oder dem Handelsvertreter eine Fortsetzung seiner Tätigkeit wegen seines Alters oder wegen Krankheit nicht zugemutet werden kann, oder
2.der Unternehmer das Vertragsverhältnis gekündigt hat und für die Kündigung ein wichtiger Grund wegen schuldhaften Verhaltens des Handelsvertreters vorlag oder
3.auf Grund einer Vereinbarung zwischen dem Unternehmer und dem Handelsvertreter ein Dritter anstelle des Handelsvertreters in das Vertragsverhältnis eintritt; die Vereinbarung kann nicht vor Beendigung des Vertragsverhältnisses getroffen werden.
(4) Der Anspruch kann im voraus nicht ausgeschlossen werden. 2Er ist innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Vertragsverhältnisses geltend zu machen.
(5) Die Absätze 1, 3 und 4 gelten für Versicherungsvertreter mit der Maßgabe, daß an die Stelle der Geschäftsverbindung mit neuen Kunden, die der Handelsvertreter geworben hat, die Vermittlung neuer Versicherungsverträge durch den Versicherungsvertreter tritt und der Vermittlung eines Versicherungsvertrages es gleichsteht, wenn der Versicherungsvertreter einen bestehenden Versicherungsvertrag so wesentlich erweitert hat, daß dies wirtschaftlich der Vermittlung eines neuen Versicherungsvertrages entspricht. 2Der Ausgleich des Versicherungsvertreters beträgt abweichend von Absatz 2 höchstens drei Jahresprovisionen oder Jahresvergütungen. 3Die Vorschriften der Sätze 1 und 2 gelten sinngemäß für Bausparkassenvertreter.“

Der auch für das Handelsvertreterrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat jetzt seine Rechtsprechung zum Anspruch des Tankstellenhalters auf diesen Handelsvertreterausgleich fortgeführt.

Maßgeblich ist in dieser Konstellation nämlich die Bestimmung des Anteils der Stammkunden einer Tankstelle, denn hiervon hängt im Wesentlichen die Höhe der zu zahlenden Ausgleichsbetrages ab.

Dem Gericht lag folgender Sachverhalt zur Prüfung vor:

Herr A betrieb über 10 Jahre hinweg eine Tankstelle. Diese hatte er Anfang 1992 von der B gepachtet. Das Pachtverhältnis dauerte bis zum Ende des Jahres 2002. Für die B vertrieb er in dieser Tankstelle als Handelsvertreter Kraftstoffe und Schmierstoffe. Nachdem das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien beendet worden war, hat Herr A einen Ausgleichsanspruch in Höhe einer Restforderung von EUR 48.927,04 geltend gemacht.

Dies begründete er damit, dass er angeblich 90% seines Umsatzes mit Stammkunden erzielt habe. Um seine Zahlen zu untermauern, konnte er sich auf eine Repräsentativbefragung des Instituts für Demoskopie Allensbach stützen.

Die B focht diese Berechnung nicht an. Sie bestritt diesen Anspruch und verwies darauf, dass von ihr Kartenumsätze der Kunden elektronisch erfasst worden seien. Eine Auswertung dieser Daten lasse einen Stammkundenanteil von allenfalls rund 38% schätzen.

Das Gericht stand damit vor mehreren Fragen.

So war in diesem Zusammenhang zu klären, wann ein Tankstellenkunde überhaupt als Stammkunde anzusehen ist.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass als Stammkunden eines Tankstellenhalters im Allgemeinen die Kunden angesehen werden können, die mindestens vier Mal im Jahr bei ihm getankt haben. Das Gericht geht hierbei von einem Tankvorgang je Quartal aus. Abgrenzungskriterium ist die Frage, ob ein Kunde eine Tankstelle zufällig oder aber gezielt aufsucht. Hier hat sich das Gericht zu der Auffassung durchgerungen, dass beim vierten Tanken innerhalb eines Jahres in der Regel die Annahme berechtigt sei, hier habe eine gezielte Anfahrt stattgefunden. Dies lässt weiter darauf schließen, dass zwischenzeitlich deswegen eine Bindung des Kunden an die Tankstelle besteht.

Die weitere Frage war nun die, auf welchen Grundlagen die Anzahl der Stammkunden ermittelt werden kann oder muß.

Auszugehen ist hier zunächst von der Frage, wen die Darlegungs- und Beweislast für diese Fragestellung trifft. Dies ist grundsätzlich derjenige, der den Anspruch geltend macht, also hier der Tankstellenpächter.

Hier hatte dieser sich auf die repräsentative Umfrage aus Allensbach gestützt. Dies durfte er auch grundsätzlich machen, entschied das Gericht. Denn ihm standen keine anderen Daten zur Verfügung, die ihm eine individuellere Schätzung des Stammkundenanteils ermöglicht hätten.

Das Gericht führte aber weiter aus, dass das Mineralölunternehmen gleichfalls berechtigt sein muss, diesen Zahlen entgegentreten zu können. Dies kann auf den nur dem Unternehmen vorliegenden Daten zu den Zahlungsvorgängen geschehen. Diese Daten sind grundsätzlich geeignet, eine genauere Schätzung des Stammkundenanteils vorzunehmen.

Im konkreten Falle hatte der Herr A aber genau die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten bestritten gehabt. Aus diesem Grunde hätte das Berufungsgericht diese nicht ohne weiteres zur Grundlage seiner Entscheidung machen dürfen. Vielmehr hätte deswegen die Richtigkeit und Vollständigkeit gutachterlich durch einen Sachverständigen geprüft werden müssen.

Schließlich war ausserdem darüber zu entscheiden, wie es sich auf den Ausgleichsanspruch auswirkt, wenn der niedrige Preis des Kraftstoffs eine die Verkaufsbemühungen des Tankstellenhalters fördernde „Sogwirkung“ auf die Kunden ausübt.

Hier stand deswegen die Frage im Raum, ob eine Kürzung des Ausgleichsanspruchs aus Billigkeitsgründen gerechtfertigt sein könnte.

Diese Frage hat der BGH bejaht. Die Preisgestaltung durch das Mineralölunternehmen ist als Grundlage dieser Sogwirkung anzusehen. Der Handelsvertreterausgleichsanspruch aber fußt auf dem Gedanken, dass der Handelsvertreter für seine Bemühungen, die auch nach der Vertragsbeendigung dem Unternehmen zukommen, einen Ausgleich erfahren sollte. Daher ist ein entsprechender Billigkeitsabschlag vorzunehmen.

Nachdem die Sache noch einer weiteren Aufklärung bedarf, war die Angelegenheit an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen.

Dieses wird sodann den Stammkundenumsatzanteil erneut schätzen und nochmals einen Billigkeitsabschlag unter dem Gesichtspunkt einer „Sogwirkung“ des Preises zu erwägen haben.

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 194/06

LG Hamburg – Urteil vom 4. August 2004 – 418 O 89/04 ./. OLG Hamburg – Urteil vom 23. Juni 2006 – 1 U 147/04

Bei Auszug wird renoviert ?

Der Bundesgerichtshof hat eine neue Entscheidung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen getroffen. Mit dem Urteil vom 12.09.2007 folgt er seiner bisherigen Linie und festigt die bisherige Rechtsprechung. Das Gericht misst die formularmäßig getroffene Vereinbarung am AGB-Recht. Einschlägig ist hier die Vorschrift des § 307 BGB:

㤠307 Inhaltskontrolle
(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“
Hieraus folgt, dass der Anwendungsbereich des AGB-Rechts überhaupt eröffnet sein muss. Wann dies der Fall ist, sagt uns der § 310 BGB, hier in Absatz 3 :

„(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 29a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.“

Das bedeutet, dass es sich bei der fraglichen Klausel grundsätzlich um eine vorformlierte Vertragsbedingung handeln muss, wobei es dann keine Rolle spielt, ob diese nur zur einmaligen Verwendung vorformuliert wurde oder aber für eine Vielzahl von Verträgen gelten sollte. Nicht hiervon erfasst sind deswegen individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen. Diese unterliegen nicht dem besonderen Schutz des AGB-Rechts.

Dem nunmehr vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die K’s hatten bei Herrn B eine Wohnung in Bremen gemietet. Der Mietvertrag datiert vom 02. Mai 2005. Zum Themenkomplex „Schönheitsreparaturen“ ist formularmäßig folgende Bestimmung in diesem Mietvertrag aufgenommen worden:

„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“

Ein Blick in die Anlage offenbart unter der Nummer 10 folgendes:

„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Hierüber kam es nun zum Streit. Die K’s erhoben unter anderem Feststellungsklage zum Amtsgericht mit dem Antrag, festzustellen, dass die Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. Die hieraus begehrte Folge ist, dass die K’s nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wären.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Es hielt sie nicht für zulässig. Hiergegen legten die K’s Berufung zum Landgericht ein. Auch hier war ihnen kein Erfolg beschieden.

Das Berufungsgericht hatte die die Revision zum BGH zugelassen – und hier hatten die K’s dann Erfolg. Denn der VIII: Zivilsenat hat nunmehr festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Das Gericht maß die isolierte Endrenovierungsklausel des fraglichen Mietvertrages am § 307 Abs1. Satz 1 BGB.

Die Frage, die das Gericht beantworten musste, war, ob diese Formularbestimmung die K’s unangemessen benachteiligte.

Maßgeblich ist bei der Beurteilung die Sicht eines durchschnittlichen Mieters. Aus diesem Blickwinkel kann die fragliche Klausel nur so verstanden werden, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Von daher konnte der noch vom Landgericht vertretenen Auffassung nicht gefolgt werden, dass diese Bestimmung nur Schönheitsreparaturen insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe.

Weil die Klausel aus Sicht des durchschnittlichen Mieters als eine uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung zu verstehen ist, folgt hieraus, dass hier eine unangemessene Benachteiligung vorhanden ist.

Das Gericht verweist insoweit auf seine bereits zu diesem Themenkomplex ergangene Rechtsprechung und entwickelt diese mit der jetzigen Entscheidung fort.
Denn der BGH hat in der Vergangenheit bereits wiederholt den Grundsatz vertreten, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum dann unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses frisch renoviert zu übergeben, wenn dies unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen erfolgen sollte. Das Gericht wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft.

Der BGH begründet diese strenge Anwendung damit, dass diese Klausel auch dann zum Tragen käme, wenn der Mieter in der fraglichen Wohnung nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor gegebenenfalls freiwillig Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Wenn nämlich das Mietverhältnis fortgedauert hätte, hätte für eine – unter Umständen – erneute Renovierung in diesen Fällen auch kein Bedarf bestanden.

Urteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06

AG Bremen – Urteil vom 21. Februar 2006 – 25 C 371/05 ./.

LG Bremen – Urteil vom 3. November 2006 – 4 S 112/06